Grundregeln – och varför hävning är ovanligt
När en köpare upptäcker fel i en bostadsrätt står flera påföljder till buds. Enligt 30 § köplagen (1990:931) kan köparen kräva avhjälpande, prisavdrag, skadestånd – eller hävning. Hävning är den mest ingripande påföljden eftersom hela köpet upplöses: köparen lämnar tillbaka bostadsrätten och säljaren återbetalar köpeskillingen. För att hävning ska komma i fråga krävs enligt 39 § köplagen att felet utgör ett avtalsbrott av väsentlig betydelse för köparen – och att säljaren insåg eller borde ha insett detta. Kravet på väsentlighet är högt ställt, och de allra flesta fel i bostadsrätter når inte upp till hävningströskeln. I stället är prisavdrag den normala kompensationsformen.
Bostadsrätt är lös egendom – köplagen gäller
En bostadsrätt är juridiskt sett inte en fastighet utan en särskild form av nyttjanderätt som upplåtits av en bostadsrättsförening. Köp av bostadsrätt regleras därför av köplagen (1990:931) – inte av jordabalken (1970:994) som styr fastighetsköp, och inte heller av konsumentköplagen (eftersom säljaren typiskt är en annan privatperson, inte en näringsidkare). Distinktionen är avgörande och har flera praktiska konsekvenser för hävningsfrågan.
- Hävning genom förklaring. Till skillnad från fastighetsköp behöver köparen inte väcka talan vid domstol för att häva. Det räcker med en skriftlig hävningsförklaring – men den måste lämnas inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts (39 § 2 st. köplagen).
- Preskription: två år. Reklamation måste ske inom två år från tillträdet (32 § 2 st. köplagen). Jämfört med fastighetsköp, där fristen är tio år enligt 4 kap. 19 b § jordabalken, är denna frist mycket kort. Undantag gäller om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder (33 § köplagen).
- Avhjälpande och omleverans som primära påföljder. Köparen får häva först om avhjälpande inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid (36–37 §§ köplagen). Säljaren har därför en rätt – och skyldighet – att försöka rätta felet innan hävning kan komma på fråga.
Förbehållet ”befintligt skick”
I princip alla bostadsrättsöverlåtelser genom fastighetsmäklare sker med ett förbehåll om befintligt skick. Förbehållet är en form av generell egenskapsfriskrivning som dämpar köparens befogade förväntningar på bostadsrättens standard. Att bostadsrätten sålts i befintligt skick utesluter dock inte felansvar. Enligt 19 § köplagen är bostadsrätten felaktig trots förbehållet om den är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta med hänsyn till priset och övriga omständigheter (19 § första stycket 3). Friskrivningen ger heller ingen verkan mot preciserade uppgifter som säljaren lämnat före köpet (19 § första stycket 1) – exempelvis att badrummet är helkaklat eller att bostaden har en viss area. Den ger heller ingen verkan om säljaren underlåtit att upplysa om något väsentligt förhållande som säljaren känt till (19 § första stycket 2).
Den dubbla väsentlighetströskeln
Vid befintligt skick-försäljning behöver köparen som vill häva passera två separata väsentlighetströsklar. För det första måste felet bedömas som väsentligt sämre skick enligt 19 § köplagen – annars föreligger inget fel över huvud taget. För det andra måste felet utgöra ett avtalsbrott av väsentlig betydelse enligt 39 § köplagen – annars kan inte hävning komma i fråga, men prisavdrag kan ändå utgå. Tröskeln för hävning är därmed ännu högre än tröskeln för att fel ska anses föreligga, vilket förklarar varför så få bostadsrättstvister leder till hävning. Vid bedömningen ska säljarens insikt eller borde-ha-insett om felets betydelse vägas in – ett subjektivt rekvisit som ofta är avgörande i tvistemålssammanhang.