Bostadsrätt är lös egendom – köplagen styr
När en bostadsrätt visar sig ha ett dolt fel är den vanligaste juridiska påföljden prisavdrag. Bostadsrätter är lös egendom och regleras av köplagen (1990:931) – inte jordabalken som gäller för fastigheter. Konsumentköplagen är heller inte tillämplig vid de helt övervägande privatköpen mellan två konsumenter; KKL aktualiseras först om säljaren är en näringsidkare.
När en bostadsrätt visar sig ha ett fel som säljaren ansvarar för har köparen rätt till prisavdrag enligt 38 § köplagen. Prisavdraget ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan bostadsrättens värde i felaktigt respektive avtalsenligt skick. Det är alltså samma proportionella metod som vid fastighetsköp under jordabalken.
Vad innebär prisavdrag i praktiken?
Tanken med prisavdrag är att återställa den värderelation mellan pris och köpeobjekt som parterna förutsatte vid köpet. Köparen betalade för en bostadsrätt i visst skick – om bostadsrätten i själva verket var sämre ska priset justeras nedåt i motsvarande mån. Prisavdrag kräver inte att säljaren kände till felet eller var vårdslös. Det är en gottgörelse för avvikelsen, inte en sanktion.
Säljaren har dock en rätt att försöka avhjälpa felet innan köparen kan kräva prisavdrag – men avhjälpandet måste ske inom skälig tid och på ett sätt som inte medför betydande olägenhet för köparen.
Befintligt skick – standardklausulen i mäklarnas kontrakt
I praktiskt taget alla bostadsrättsköp används standardklausulen "i befintligt skick" i mäklarnas köpekontrakt. Det innebär att 19 § köplagen blir tillämplig: bostadsrätten måste vara i väsentligt sämre skick än vad köparen haft fog att förvänta sig med hänsyn till priset och övriga omständigheter. Det är här väsentlighetströskeln kommer in – och här Högsta domstolen drar gränsen i två centrala avgöranden från 2019 och 2020.
Säljaren ansvarar dock alltid för lämnade uppgifter och för upplysningsplikt – om säljaren lämnat en preciserad uppgift om bostadsrätten ("badrummet är helkaklat", "taket är renoverat 2018") som visar sig vara felaktig kan bostadsrätten anses felaktig oavsett befintligt skick-klausulen och oavsett att felet objektivt sett inte når upp till väsentlighetströskeln.
Vilka påföljder kan komma i fråga?
- Prisavdrag (38 § köplagen) – vanligast. Köpeskillingen reduceras proportionellt.
- Hävning (39 § köplagen) – kräver avtalsbrott av väsentlig betydelse; ovanligt vid bostadsrättsköp.
- Skadestånd (40 § köplagen) – för utredningskostnader, alternativt boende m.m.; kontrollansvar gäller (strängare än vid fastighetsköp).
- Avhjälpande – säljaren har rätt och plikt att försöka avhjälpa innan köparen kan kräva annan påföljd.
Prisavdrag och skadestånd kan ofta kombineras – prisavdraget kompenserar värdeminskningen i bostadsrätten, medan skadeståndet täcker övriga merkostnader (besiktning, fuktmätning, alternativt boende under reparationstiden).