Lös egendom – inte fastighet, inte konsumentvara
När en bostadsrätt byter ägare uppstår snabbt frågan vilken lag som styr förhållandet mellan köpare och säljare. Många utgår från att jordabalken gäller – så är inte fallet. Andra tror att konsumentköplagen skyddar dem – så är inte heller fallet. Det är köplagen (1990:931) som tillämpas på bostadsrättsköp, och det får långtgående konsekvenser för dina rättigheter.
Bakgrunden är att en bostadsrätt rent juridiskt inte är en fastighet. Bostadsrättshavaren äger inte själva lägenheten utan en andel i en bostadsrättsförening som ger rätt att nyttja en viss lägenhet. Andelen klassificeras som lös egendom – och därför gäller köplagen enligt 1 § köplagen. Jordabalken är skriven för fast egendom (fastigheter med lagfartsregister) och är inte tillämplig.
- Konsumentköplagen (2022:260) gäller köp av lös sak från en näringsidkare till en konsument. Den gäller alltså inte när två privatpersoner köper och säljer en bostadsrätt – och inte heller den treåriga reklamationsfristen.
- Jordabalken reglerar fastighetsförvärv med tioårig reklamationsfrist enligt 4 kap. 19 b §. Denna frist är inte tillämplig på bostadsrätt.
- Köplagen är dispositiv – parterna kan avtala om annat – men gäller om inget annat avtalats vid bostadsrättsköp mellan privatpersoner.
Två frister – en relativ och en absolut
Reklamationsregeln i 32 § köplagen bygger på två parallella frister. Den relativa fristen i 32 § första stycket innebär att köparen ska reklamera inom skälig tid från det att han eller hon märkte eller borde ha märkt felet. Den absoluta fristen i 32 § andra stycket innebär att rätten att åberopa fel oavsett när det märks går förlorad om köparen inte reklamerar inom två år från det att han eller hon tog emot varan.
Båda fristerna måste vara uppfyllda. Det räcker inte att vara inom tvåårsfristen om reklamationen kommer flera månader efter att felet upptäcktes. Och en snabb reklamation hjälper inte om det redan har gått mer än två år sedan tillträdet. Lagens systematik tvingar köparen till handling.
När börjar 2-årsfristen löpa?
Lagtexten i 32 § andra stycket anger att fristen löper från det att köparen tog emot varan. Vid köp av bostadsrätt motsvarar detta den dag köparen fick lägenheten i sin besittning – i praktiken tillträdesdagen, alltså den dag nycklarna överlämnades och köparen flyttade in eller fick förfoga över lägenheten. Det är inte kontraktsdagen – när köpeavtalet undertecknades – som utgör startpunkten.
Vid nyproduktion eller fördröjt tillträde kan skillnaden vara flera månader. En köpare som signerade köpekontrakt i juni 2024 men tillträdde först i februari 2025 har två år på sig från februari 2025 – inte från juni 2024. Detta är viktigt att hålla isär eftersom köparen annars kan tro att fristen redan är passerad när den i själva verket fortfarande löper.
Undantagen från 2-årsfristen
Det finns två undantag från den absoluta tvåårsfristen. Det första anges direkt i 32 § andra stycket: om säljaren lämnat en garanti eller liknande utfästelse som omfattar längre period kan fristen förlängas i enlighet med åtagandet. Det förekommer vid nyproduktion, exempelvis byggherrens åtagande att svara för fel i två eller fem år utöver lagstadgad reklamationsrätt. Vid andrahandsköp av begagnad bostadsrätt är garantier sällsynta.
Det andra – och praktiskt viktigare – undantaget finns i 33 § köplagen: oavsett 31 och 32 §§ får köparen åberopa fel om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Bestämmelsen bryter både undersökningsplikten och båda reklamationsfristerna. Beviskraven är dock höga. Det räcker inte att säljaren ”borde ha vetat” – det krävs att säljaren medvetet undanhållit information om felet eller agerat på ett sätt som är påtagligt klandervärt. I praktiken handlar det ofta om dolda fukt- eller mögelskador där säljaren genom egna tidigare åtgärder eller besiktningar måste ha varit medveten om problemet.
Vid sidan av 33 § köplagen kan grov vilseledning även angripas genom 30 § avtalslagen (svikligt förledande) som gör hela rättshandlingen ogiltig. AvtL 30 § har dock högre beviströsklar och används sällan vid bostadsrättstvister – KöpL 33 § är den naturliga utgångspunkten.