Bostadsrätt är lös egendom – men 6 kap. BRL har egna formkrav
En bostadsrätt är juridiskt sett lös egendom och vid själva köpet tillämpas köplagen (1990:931) parallellt med bostadsrättslagens särskilda regler. Men bostadsrättslagen (1991:614) ställer i 6 kap. 4 § upp särskilda formkrav som påminner om dem som gäller vid fastighetsköp. Är formkraven inte uppfyllda riskerar köpet att vara ogiltigt – och har styrelsen vägrat köparen medlemskap är överlåtelsen ogiltig redan på den grunden enligt 6 kap. 5 § BRL.
Enligt 6 kap. 4 § första stycket BRL ska överlåtelseavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet ska dessutom innehålla uppgifter om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om ett pris. Motsvarande formkrav gäller vid byte och gåva. Tre grundläggande krav måste alltså vara uppfyllda – skriftlighet, lägenhetsbeteckning och köpeskilling.
Förbud mot sidolöpare
Andra stycket i 6 kap. 4 § BRL slår fast att om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommit överens om ett annat pris än det som anges i handlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Förbudet mot så kallade sidolöpare finns för att förhindra skatteundandragande och kringgående av föreningens stadgevillkor om medlemskap.
Skriftlighetskravet – original krävs
Skriftlighetskravet är strikt. Skannade kopior och avancerade elektroniska signaturer uppfyller normalt inte kravet. Högsta domstolen har i NJA 2012 s. 1095 – som gällde fastighetsköp men vars principer även är vägledande för formkraven kring bostadsrätter – uttalat sig om vad som krävs för att avtalsbundenhet ska uppkomma vid successivt undertecknande. I praktiken innebär det att originalhandlingen behöver utväxlas mellan parterna eller hanteras av en fastighetsmäklare under fastighetsmäklarlagen (2021:516).
Tvåårsfrist för ogiltighet
Den som vill göra gällande att överlåtelsen är ogiltig på grund av formfel måste väcka talan inom två år från den dag avtalet ingicks. Efter två år läks formfelet och avtalet betraktas som giltigt även om formkraven inte fullt ut var uppfyllda. Bestämmelsen tjänar samma syfte som motsvarande regler för fastighet – att skapa tydlighet i etablerade förvärvskedjor.
Medlemskap är förutsättningen för utövning
Köpet blir inte definitivt förrän köparen antagits som medlem. Enligt 6 kap. 1 § första stycket BRL får den nya innehavaren utöva bostadsrätten – det vill säga flytta in – endast om han eller hon är eller antas till medlem i föreningen. Vägras medlemskap är överlåtelsen ogiltig enligt 6 kap. 5 § BRL. Huvudregeln är att föreningen inte får vägra medlemskap till en förvärvare som uppfyller stadgevillkoren och som föreningen skäligen bör godta (2 kap. 3 § BRL).