Du får förändra din lägenhet – men inte fritt
En bostadsrättshavare har, till skillnad från en hyresgäst, en grundläggande rätt att förändra sin lägenhet. Men denna frihet är inte obegränsad. Enligt 7 kap. 7 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installation eller ändring av anordning för ventilation, installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet, eller annan väsentlig förändring av lägenheten.
Den sista punkten är en generalklausul som fångar upp övriga åtgärder av betydande karaktär – exempelvis förändringar som innebär att lägenhetens karaktärsdrag förstörs. Därutöver gäller enligt 7 kap. 7 § andra stycket BRL att det för lägenheter med särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden alltid krävs tillstånd för åtgärder som innebär att sådana värden påverkas.
Styrelsens vetorätt är begränsad
Det är inte bostadsrättshavaren som måste motivera sitt önskemål – det är styrelsen som måste ha tungt vägande skäl för att säga nej. Enligt 7 kap. 7 § tredje stycket BRL får styrelsen vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Tillståndet får dock förenas med villkor. Är bostadsrättshavaren missnöjd med styrelsens beslut kan han eller hon begära att hyresnämnden prövar frågan.
Vad kräver inte tillstånd?
Det mesta av det som brukar kallas "vanligt underhåll" och "normala åtgärder" kräver inte styrelsens godkännande. Bostadsrättshavaren har fri rätt att exempelvis måla om och tapetsera, byta golvbeläggning, byta köksinredning eller vitvaror, sätta upp persienner och gardiner samt flytta eller ta bort väggar som inte är bärande.
Gränsen mellan underhåll och tillståndspliktig förändring är i praktiken "ganska flytande" (Victorin & Flodin, Bostadsrätt, 4 uppl. 2024, s. 237). Huvudprincipen är att åtgärder som påverkar husets konstruktion, gemensamma installationer eller lägenhetens särskilda värden kräver tillstånd, medan rent estetiska och ytmässiga åtgärder är fria.
Bygganmälan är ett eget regelverk
Vid förändringar i bärande konstruktioner krävs förutom styrelsens tillstånd även bygganmälan till byggnadsnämnden enligt plan- och bygglagen. De två regelverken är oberoende av varandra – styrelsens civilrättsliga tillstånd ersätter inte den offentligrättsliga bygganmälan, och vice versa. Har du bara det ena saknas det andra.