Förhandsavtalet är bindande – ingen allmän ångerrätt
Ett förhandsavtal är ett bindande avtal mellan en bostadsrättsförening och en förhandstecknare om att föreningen i framtiden ska upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Förhandstecknaren förbinder sig att förvärva lägenheten, och föreningen förbinder sig att upplåta den (5 kap. 1 § BRL). Avtalet används framför allt vid nyproduktion – föreningen säkrar efterfrågan och kan ta in förskott innan den ekonomiska planen är klar, samtidigt som köparen reserverar en specifik lägenhet i ett tidigt skede.
Förhandsavtalet är fullt bindande från undertecknandet och det finns ingen allmän ångerrätt. Du kan inte frånträda enbart för att räntorna stigit, bostadsmarknaden vänt eller att du hittat något annat. Frånträde är möjligt endast i de fyra lagstadgade fallen i 5 kap. 13 § BRL, eller om avtalet är ogiltigt enligt 5 kap. 7 § BRL. Detta är en central skillnad mot exempelvis distansavtal och konsumentkrediter där lagstadgad ångerrätt råder.
Reformen den 1 januari 2023
Det nuvarande 5 kap. bostadsrättslagen infördes genom SFS 2022:1026 och trädde i kraft den 1 januari 2023. Reformen bygger på SOU 2017:31 och prop. 2021/22:171, och syftade till att stärka konsumentskyddet utan att göra förhandsavtalsinstitutet verkningslöst. Den tidigare regleringen ansågs ge förhandstecknaren otillräckligt skydd – informationsplikten var otillräcklig och frånträdesgrunderna alltför snäva.
Förhandsavtal som ingåtts före den 1 januari 2023 bedöms enligt den dåvarande lydelsen. Avtalets giltighet och de tillämpliga frånträdesgrunderna avgörs alltså av vilken lag som gällde vid avtalstillfället. För avtal ingångna 2023 och därefter gäller den nya regleringen i sin helhet.
Skillnaden mot bokningsavtal
Ett bokningsavtal (även kallat reservationsavtal eller intresseanmälan) är inte reglerat i lag och som huvudregel inte bindande. Den som tecknat bokningsavtal kan normalt avstå utan rättsliga påföljder – på sin höjd förlorar man en mindre bokningsavgift. Gränsdragningen är dock inte alltid självklar. Om ett "bokningsavtal" innehåller samtliga uppgifter som krävs för ett förhandsavtal enligt 5 kap. 4 § BRL och uppfyller skriftlighetskravet, kan domstol omklassificera det som förhandsavtal med samma bindande verkan.
Formkraven i 5 kap. 4 § BRL
Ett förhandsavtal ska upprättas skriftligen och undertecknas av båda parter. Avtalet ska innehålla sex obligatoriska uppgifter:
- Parternas namn
- Den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som avses bli upplåten med bostadsrätt
- Uppgifter om det bygglov som gäller för föreningens hus
- Beräknad tid för upplåtelsen
- De beräknade avgifterna för bostadsrätten (insats och månadsavgift)
- Belopp som lämnas i förskott, om sådant förekommer
Brister i något av dessa villkor gör avtalet ogiltigt enligt 5 kap. 7 § första stycket BRL. Härutöver ska föreningen i förväg lämna ett bindande erbjudande med samtliga avtalsvillkor och en minst sju dagars betänketid (5 kap. 2 § BRL), samt klar och begriplig informationsplikt om bl.a. byggprojektets faser, föreningens ekonomi, risker och möjligheter till frånträde (5 kap. 3 § BRL). Brister i 5 kap. 2–3 §§ gör att avtalet inte är bindande för förhandstecknaren – men det är fortsatt bindande för föreningen (5 kap. 7 § andra stycket BRL).