Styrelsens samtycke är utgångspunkten – inneboende är undantaget
Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:614) får en bostadsrättshavare upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Det är alltså styrelsen i bostadsrättsföreningen – inte stämman och inte någon myndighet – som i första hand beslutar om en andrahandsupplåtelse ska tillåtas. Regeln gäller både bostadslägenheter och lokaler, och den avser såväl möblerad som omöblerad uthyrning.
Det avgörande för om samtycke behövs är om lägenheten upplåts för självständigt brukande – ett begrepp som Högsta domstolen preciserat i NJA 2001 s. 241. Hyr du ut hela lägenheten och flyttar ut själv är det en andrahandsupplåtelse som kräver samtycke. Tar du däremot in en inneboende men bor kvar och behåller kontrollen, är det något annat.
Gränsen mot inneboende
Så länge du själv behåller kontrollen över lägenheten – bor där, har tillträde och kan utöva tillsyn – behöver du inte be styrelsen om lov för att ha inneboende. En sådan partiell upplåtelse kräver inget samtycke, så länge den inte medför men för föreningen eller någon annan medlem (7 kap. 8 § BRL). Gränsdragningen mellan total och partiell upplåtelse är inte alltid självklar och avgörs av om den som flyttar in fått rätt att självständigt bruka lägenheten – inte av hur arrangemanget formellt rubricerats.
När styrelsen vägrar – hyresnämnden prövar
Om styrelsen nekar samtycke kan bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 11 § BRL ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Hyresnämnden ger tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. Hyresnämndens beslut i tillståndsfrågan kan inte överklagas – det innebär att både ett bifall och ett avslag är slutgiltigt.
Juridiska personer – lindrigare krav
Ägs bostadsrätten av en juridisk person, till exempel ett företag, ställs lägre krav. För en juridisk person prövas inte frågan om beaktansvärda skäl på samma sätt – det räcker i praktiken att föreningen inte har befogad anledning att vägra upplåtelsen (7 kap. 11 § BRL). Vad som närmare gäller för just din förening kan dock påverkas av stadgarna, vilket bör kontrolleras i det enskilda fallet.