En rättighet knuten till fastigheten – inte till ägaren
När vi på Juristbyrån Din Juridik tar emot servitutsärenden börjar vi alltid med att klarlägga rättighetens innebörd och dess gränser. Ett servitut är en rätt för en fastighet – den härskande fastigheten – att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk en annan fastighet – den tjänande fastigheten. Rättigheten är knuten till själva fastigheten, inte till ägaren personligen, och följer därför med vid överlåtelse (14 kap. 3 § jordabalken).
Servitutets kännetecken är att det är stadigvarande – det kan upplåtas på obegränsad tid, till skillnad från nyttjanderätter som hyra och arrende, som inte är bindande längre än femtio år (7 kap. 5 § JB). Det gör servitut till det lämpliga verktyget för att långsiktigt säkra en fastighets tillgång till exempelvis väg, vatten eller ledningar. Servitutet får dessutom bara avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten (14 kap. 1 § JB).
Härskande och tjänande fastighet
Begreppsparet härstammar från romersk rätt och beskriver servitutets två sidor. Den härskande fastigheten får något – en rätt att nyttja – medan den tjänande fastigheten belastas med att tåla nyttjandet. En grundläggande gräns är att ett servitut aldrig får innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten; det måste alltid vara fråga om en begränsad rättighet. Högsta domstolen har underkänt upplåtelser som i praktiken utestängt den tjänande fastighetens ägare från ett område (NJA 1996 s. 776 och NJA 1983 s. 292).
Positiva och negativa servitut
Ett positivt servitut ger den härskande fastighetens ägare rätt att göra något på den tjänande fastigheten – t.ex. anlägga en väg, dra en ledning eller använda en brygga. Ett negativt servitut innebär istället en förpliktelse för den tjänande fastighetens ägare att avstå från något – exempelvis att inte bygga över en viss höjd (utsiktsservitut) eller inte plantera träd som skymmer ljus.
Den praktiska poängen är att gränserna sällan är självklara. Vad ett servitut faktiskt omfattar, hur långt en rättighet sträcker sig och vad som händer när förhållandena förändras är frågor som ofta avgör utgången i en tvist – och där en korrekt bedömning av rättighetens innebörd är avgörande för fastighetens värde.