Lös egendom, köplagen och kravet på fackmässighet
Fel eller skador i lägenhetens badrum är den typ av tvist som allra oftast uppkommer efter ett bostadsrättsköp. Anledningen är enkel: badrum är tekniskt komplexa, avhjälpandekostnaderna är höga och problemen är sällan synliga för en lekman. Ett bristfälligt tätskikt kan inte avhjälpas utan att badrummet rivs och återuppförs – en kostnad som typiskt ligger mellan 150 000 och 400 000 kr beroende på storlek och standard.
Juridiskt bedöms bostadsrätter som lös egendom, vilket innebär att köplagen (1990:931) tillämpas (1 § KöpL). De flesta bostadsrätter säljs därtill med förbehåll om "befintligt skick", vilket medför att badrummet måste vara i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta för att felet ska vara ersättningsbart (19 § första stycket 3 köplagen). Jordabalkens regler om fastighetsköp gäller inte, och konsumentköplagen aktualiseras endast när säljaren är näringsidkare – vid privatköp mellan två konsumenter, som är det helt övervägande fallet, är det köplagen som styr.
Ansvar enligt bostadsrättslagen – badrummet är medlemmens
Enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614) ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte annat bestämts i stadgarna eller följer av paragrafens andra till femte stycken. Undantaget är ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet – samma gäller ventilationskanaler. Tätskikt, ytskikt, kakel, golvbrunn och sanitetsporslin i badrummet faller därför som huvudregel under medlemmens underhållsansvar, medan stamledningar och ventilationskanaler är föreningens ansvar.
Denna gränsdragning är central när du tar ställning till vem som ansvarar för vad – och i förlängningen vem köparen kan rikta krav mot. Säljaren ansvarar för dolda fel i den del av badrummet som tillhör lägenheten; föreningen ansvarar för stammar och gemensamma installationer.
Kravet på fackmässighet
Om säljaren själv har renoverat badrummet kan köparen normalt förvänta sig att renoveringen är utförd på ett fackmässigt sätt – det vill säga på det sätt som en normalt kunnig fackman skulle ha utfört arbetet. Begreppet fackmässighet omfattar bland annat korrekt montering av tätskikt enligt branschstandard (BBV eller GVK), rätt fall mot golvbrunn, korrekt ansluten golvbrunn och att kakelplattor är ordentligt fästa med korrekt fogning. Fackmässighetskravet aktualiseras i bostadsrättskontexten via 17 § tredje stycket KöpL – varan avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta – samt via konsumenttjänstlagens 4 § om badrummet renoverats av en näringsidkare (vilket ger köparen en regresstalan mot hantverkaren).
Har säljaren dessutom marknadsfört bostadsrätten som "nyligen renoverad" eller "i toppskick" höjs köparens befogade förväntningar ytterligare. I ett hovrättsavgörande (Svea hovrätt, mål nr T 833-18) ansågs en bostadsrätt vara i väsentligt sämre skick trots att åtgärdskostnaden understeg tre procent av köpeskillingen – bland annat för att säljarna marknadsfört bostadsrätten som ett "påkostat och renoverat boende".
Branschstandarder och livslängd
Tätskikt och installation i badrum regleras i praktiken av branschstandarder – inte direkt av lagtext. Centrala är BBV (Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum) för keramiska ytskikt och GVK (Golvbranschens Våtrumskontroll) för plastmattor. Boverkets byggregler (BBR 6:5) och AMA Hus ger ramvillkoren. Vid en tvist används dessa standarder för att avgöra om utförandet varit fackmässigt – avsteg från BBV eller GVK presumeras vara icke-fackmässigt. Grovt räknat förväntas ett badrum ha en ekonomisk livslängd på 20–25 år. Ett badrum över 25 år anses uttjänt, och köparen kan då inte förvänta sig att det håller måttet. Omvänt är förväntningarna på ett 5–10 år gammalt badrum betydligt högre.