Fuktskador – vem ansvarar i de två relationerna
Fuktskador är den vanligaste orsaken till tvister i bostadsrätter. Ansvarsfrågan måste alltid hanteras i två separata relationer: relationen mellan medlem och förening, och – om bostadsrätten nyligen förvärvats – relationen mellan köpare och säljare. Reglerna är helt olika i de två sammanhangen.
Vinkel 1 – medlem mot förening
Mellan medlem och förening gäller bostadsrättslagen (1991:614). Huvudregeln finns i 7 kap. 12 § 1 st. BrL: bostadsrättshavaren ansvarar för att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. I praktiken innebär det ansvar för ytskikt (golv, väggar, tak), kakel och sanitetsporslin, tätskikt i våtutrymmen och ledningar som enbart tjänar den egna lägenheten.
Föreningen ansvarar enligt 7 kap. 4 § BrL för att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Det innebär ansvar för tak, fasad, bärande konstruktioner och samtliga gemensamma installationer. Särskilt viktigt vid fuktskador: stamledningar (ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som tjänar fler än en lägenhet) är alltid föreningens ansvar enligt 7 kap. 12 § 2 st. BrL. Den bestämmelsen är tvingande och kan inte åsidosättas genom stadgarna.
Vinkel 2 – köpare mot säljare
Vid köp av bostadsrätt tillämpas köplagen (1990:931). Bostadsrätten är lös egendom – jordabalken gäller alltså inte, och konsumentköplagen aktualiseras endast om säljaren är en näringsidkare (t.ex. bostadsrättsförening som säljer nyproduktion). De allra flesta bostadsrättsköp sker mellan privatpersoner och då tillämpas köplagen rakt av.
Utgångspunkten för felbedömningen är 17 § KöpL: bostadsrätten ska överensstämma med vad som följer av avtalet och i övrigt inte avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Förekomst av fuktskador utgör normalt sett en sådan avvikelse – köparen har rätt att utgå från att bostadsrätten är fri från fuktskador, förutsatt att våtrummen inte är uttjänta och att inga felindikationer förekommer.
Befintligt skick – väsentlighetskravet
I princip alla bostadsrättsköp överlåts "i befintligt skick". Då krävs enligt 19 § 1 st. 3 p. KöpL att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta. HD har i två centrala avgöranden – NJA 2019 s. 807 och NJA 2020 s. 951 – dragit en ungefärlig gräns vid 3–6 procent av köpeskillingen.
Säljaren ansvarar dock alltid enligt 19 § 1 st. 1 p. KöpL för oriktiga uppgifter som lämnats före köpet, och enligt 19 § 1 st. 2 p. KöpL för förtigande av väsentliga förhållanden. Om objektsbeskrivningen anger att badrummet är "helkaklat" och plattsättningen visar sig bristfällig, föreligger fel oavsett befintligt skick-klausulen – så fastslog HD i NJA 2020 s. 951.
Vilka påföljder kan komma i fråga?
- Prisavdrag (38 § köplagen) – vanligast. Köpeskillingen reduceras proportionellt mot felets påverkan på marknadsvärdet.
- Skadestånd (40 § köplagen) – kontrollansvar gäller (strängare än vid fastighetsköp under jordabalken).
- Hävning (39 § köplagen) – kräver avtalsbrott av väsentlig betydelse; ovanligt vid bostadsrättsköp.
- Nedsättning av årsavgift (7 kap. 2 § BrL) – mot föreningen om denna inte håller huset i gott skick; gäller oavsett vållande.
- Skadestånd från grannen – kräver vårdslöshet enligt NJA 2007 s. 709.