Fastighetsrättsguide·JB 4 kap. 19 a–b §§·Uppdaterad 2026-05-31

Reklamation vid fel i fastighet – skälig tid och 10-årsregeln

Du har köpt ett hus och upptäckt ett dolt fel. Nu är tiden avgörande – reklamerar du för sent förlorar du rätten att göra felet gällande, oavsett hur allvarligt det är. Reglerna finns i jordabalken (1970:994), inte i köplagen som styr bostadsrätter. Här förklarar vi den relativa fristen "skälig tid", den absoluta 10-årsregeln räknad från tillträdet och vad som gäller om säljaren medvetet dolt felet.

Granskad av jurist ★ 4,9 · 80+ omdömen 800+ processer Fastighetsrätt sedan 2018
Sammanfattning · 60 sekunder

Reklamation vid fel i fastighet – det viktigaste på en minut

En fastighet är fast egendom och regleras av jordabalken (1970:994) – inte köplagen som gäller bostadsrätter. Reklamationsregeln finns i 4 kap. 19 a § JB: köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig om han eller hon inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts. Vad som är skälig tid bedöms i det enskilda fallet – i NJA 2008 s. 1158 godtogs cirka 4,5 månader för privatpersoner. Utöver detta gäller en absolut yttersta gräns: köparens fordran på grund av fel preskriberas tio år efter tillträdet enligt 4 kap. 19 b § JB. Den fristen kan varken förlängas genom avtal eller påverkas av säljarens beteende. Har säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder gäller mildare regler för den relativa fristen (NJA 2017 s. 1195) – men inte för tioårsfristen.

– Det viktigaste innan du reklamerar fel i din fastighet
01 · Grundregeln – reklamation inom skälig tid

Fastighet är fast egendom – jordabalken styr reklamationen

När du upptäcker ett fel i en fastighet du köpt är tiden avgörande. En fastighet är fast egendom och regleras av jordabalkens särskilda felregler i 4 kap. – inte köplagen som gäller för bostadsrätter, och inte konsumentköplagen. Reklamationsregeln finns i 4 kap. 19 a § jordabalken (1970:994). Bestämmelsen slår fast att köparen inte får åberopa att fastigheten är felaktig om han eller hon inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att felet märkts eller borde ha märkts.

Reklamationsreglerna i jordabalken infördes 1991 som ett led i anpassningen till köplagens regler. Dessförinnan saknade jordabalken särskilda reklamationsbestämmelser, och enbart allmänna principer om passivitet reglerade frågan. Reklamationsplikten är nu en grundförutsättning för att över huvud taget kunna göra ett fel gällande.

Vilka fel omfattas av reklamationsplikten?

Reklamationsskyldigheten i 4 kap. 19 a § JB gäller samtliga feltyper som regleras i 4 kap. 11, 12 och 17–19 §§ jordabalken, alltså bland annat:

  • Försämring av fastigheten mellan köp och tillträde
  • Rättsliga fel – exempelvis en belastande rättighet som köparen inte känt till
  • Rådighetsfel – myndighetsbeslut som hindrar den avsedda användningen
  • Dolda fysiska fel, brutna utfästelser och avvikelser från en kärnegenskap

Vad är konsekvensen av för sen reklamation?

Konsekvensen av att reklamera för sent är absolut. Rätten att åberopa felet förfaller helt. Det finns då ingen möjlighet kvar till prisavdrag, hävning eller skadestånd – kravet går förlorat oavsett hur allvarligt felet är. Just därför är reklamationen ett av de mest kritiska momenten i ett fastighetsärende, och ett vanligt skäl till att i övrigt välgrundade krav faller.

Samtidigt finns en bortre absolut gräns som löper oberoende av när felet upptäcks: köparens fordran på grund av fel preskriberas tio år efter tillträdet enligt 4 kap. 19 b § JB. Den relativa fristen (skälig tid) och den absoluta fristen (tio år) verkar parallellt – och båda måste hållas.

02 · Lagrum
4 kap. 19 a § Jordabalken (1970:994) Reklamation inom skälig tid

Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17–19 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Utan hinder av första stycket får köparen åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Den relativa reklamationsfristen vid fastighetsköp. Köparen måste meddela säljaren om felet inom skälig tid efter att det märkts eller borde ha märkts. Andra meningen innehåller undantaget vid grov vårdslöshet eller handlande i strid mot tro och heder. Utöver denna relativa frist gäller en absolut tioårsfrist enligt 4 kap. 19 b § – fordran på grund av fel preskriberas tio år efter tillträdet.
03 · "Skälig tid" i praktiken

Vad betyder skälig tid – och när börjar fristen löpa?

Jordabalken anger ingen exakt tidsfrist för reklamation. I stället används begreppet "skälig tid" – en bedömning som görs i varje enskilt fall med hänsyn till omständigheterna. Två faktorer är centrala: när fristen börjar löpa, och hur lång tid köparen rimligen får på sig att agera. Bedömningen påverkas bland annat av vem köparen är och hur svårbedömt felet varit. Nedan ringar vi in hur Högsta domstolen har resonerat – men den konkreta bedömningen i ditt fall kräver en juridisk avvägning.

Reklamationsfristen

Fyra hållpunkter för bedömningen av skälig tid

01

När börjar fristen löpa?

Fristen börjar löpa när köparen märkt eller borde ha märkt felet. För dolda fysiska fel innebär det enligt förarbetena den tidpunkt då felet på ett påtagligt sätt framträder. För rättsliga fel börjar den löpa redan när ett anspråk kan anses sannolikt (NJA 2012 s. 1021).

4 kap. 19 a § JB
02

Privatperson eller näringsidkare

Bedömningen påverkas av vem köparen är. En privatperson utan särskild fackkunskap ges normalt längre tid än en professionell fastighetsköpare. Kärnan är att köparen inte bör dröja alltför länge med att reagera efter att ha insett – eller bort inse – att fastigheten är felaktig.

Helhetsbedömning
03

Tid att utreda felet

Köparen får rimlig tid att anlita tekniskt biträde och utreda felets omfattning innan reklamation. I NJA 2008 s. 1158 godtogs att privatpersoner före reklamationen även undersökte möjligheten att rikta krav mot besiktningsmannen.

NJA 2008 s. 1158
04

Reklamera ändå snabbt

Att en längre tid godtagits i ett enskilt mål är ingen garanti. Omständigheterna i ditt fall kan vara helt andra. Den säkra hållningen är att reklamera så snart du fått en rimlig uppfattning om felet – och komplettera utredningen senare.

Strategi
Att tänka på

Tio år vid fastighet – två år vid bostadsrätt

Den absoluta fristen skiljer sig markant beroende på vad du köpt. Vid fastighet gäller jordabalken: köparens fordran på grund av fel preskriberas tio år efter tillträdet enligt 4 kap. 19 b § JB. Vid bostadsrätt, som är lös egendom, gäller köplagen: rätten att åberopa fel går förlorad redan två år efter mottagandet enligt 32 § köplagen. Skillnaden speglar att dolda fel i byggnader kan ta lång tid att upptäcka. Men oavsett egendomstyp gäller dessutom den relativa fristen – reklamation inom skälig tid efter upptäckt. Tioårsregeln är en yttersta gräns, inte en bekväm buffert.

Tröskelvärden

Tre nyckeltal vid reklamation av fastighetsfel

ABSOLUT FRIST · 4 kap. 19 b § JB 10 år Köparens fordran på grund av fel preskriberas tio år efter tillträdet. Fristen är absolut – den kan varken förlängas genom avtal eller påverkas av säljarens beteende.
STARTPUNKT · 4 kap. 19 b § JB Tillträdet Tioårsfristen räknas från tillträdesdagen då köparen fick fastigheten i sin besittning – inte från kontraktsdagen då köpeavtalet undertecknades.
RELATIV FRIST · 4 kap. 19 a § JB Skälig tid Inom denna ram måste reklamation ske efter att felet märkts eller borde ha märkts. I NJA 2008 s. 1158 godtogs cirka 4,5 månader för privatpersoner – men bedömningen är individuell.
Den absoluta gränsen
19 b § JB
fordran på grund av fel preskriberas tio år efter tillträdet
Räknas från tillträdesdagen, inte kontraktsdagen · kan varken förlängas genom avtal eller påverkas av säljarens beteende · löper parallellt med kravet på reklamation inom skälig tid (19 a §)
Kostnadsfritt

Få en bedömning av ditt fastighetsärende

Vi återkommer normalt inom 24 h – fukt och mögel, takskador, dränering, bristfälliga våtrum och frågan om din reklamation är i tid och formulerad så att den håller.

  • Kostnadsfri första bedömning
  • Vi aktiverar rättsskyddet åt dig
  • Ombud vid samtliga tingsrätter
  • Inget arvode inbetalas innan milstolpe nåtts
Föredrar du att prata? 08-189 891

Lämna detaljer för bedömning

Beskriv kort situationen – vilket fel som upptäckts och när du fick kännedom om det.

Krypterad överföring ·Intervjuläge eller skriftligt
04 · Checklista

Kontrollpunkter när du ska reklamera ett fastighetsfel

"Stirra dig inte blind på tioårsfristen. Den relativa fristen – skälig tid efter upptäckt – är den som oftast fäller ett krav. Reklamera skriftligt så snart du har en rimlig uppfattning om felet, och precisera påföljden senare."

– Marcus Palmberg, chefsjurist
05 · HD-praxis

Vägledande avgöranden från Högsta domstolen

NJA 2008 s. 1158 · SKÄLIG TID Cirka 4,5 månader godtogs

Privatpersoner fick tid att utreda felet och kontakta besiktningsmannen

Köparna hade reklamerat cirka 4,5 månader efter att reklamationsfristen börjat löpa. HD ansåg att reklamationen skett inom skälig tid och beaktade bland annat att köparna var privatpersoner utan särskilda byggnadstekniska kunskaper, att det var godtagbart att de anlitade ytterligare tekniskt biträde för att bedöma bristerna, och att det var rimligt att de före reklamationen undersökte möjligheten att rikta krav mot besiktningsmannen. Avgörandet visar att en privatperson får skäligt rådrum att utreda felet – men det är ingen fast tidsgräns att luta sig mot.

NJA 2012 s. 1021 · RÄTTSLIGT FEL Fristen börjar när anspråket är sannolikt

Köparen kan inte vänta på en lagakraftvunnen dom innan reklamation

Målet rörde ett rättsligt fel i en fastighet och frågan om när reklamationsfristen börjar löpa. HD slog fast att fristen börjar löpa redan när ett krav från tredje man kan anses grundat på sannolika skäl – inte först när felet blivit rättsligt avgjort genom dom. I det aktuella fallet ansågs reklamationen ha skett för sent. Praktiskt innebär det att en köpare som drabbas av ett rättsligt fel inte kan avvakta en slutlig prövning utan måste reklamera så snart tredje mans anspråk framstår som sannolikt.

NJA 2017 s. 1195 · STRID MOT TRO OCH HEDER Väl tilltagen tid vid illojalitet

Har säljaren agerat illojalt får köparen en väsentligt längre frist

Här prövades reklamation som skett cirka 4,5 år efter att köparen fått vetskap om felet. När säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder gäller inte den vanliga skälig tid-regeln, utan allmänna passivitetsprinciper. HD uttalade att köparen ska ha en väl tilltagen tid att överväga sin situation efter vetskap om felet, och att passivitetsverkan inte inträder förrän säljaren haft en beaktansvärd nackdel av köparens passivitet. HD fann att köparen inte förlorat sin rätt att framställa krav. Undantaget innebär dock inte att köparen kan vänta obegränsat – även vid illojalitet kan långvarig passivitet leda till rättsförlust.

JÄMFÖRELSE · FASTIGHET vs BOSTADSRÄTT Tio år mot två år

Därför skiljer sig fristerna mellan hus och bostadsrätt

Den absoluta fristen är helt olika beroende på egendomstyp. Vid fastighet gäller jordabalken: köparens fordran på grund av fel preskriberas tio år efter tillträdet enligt 4 kap. 19 b § JB. Vid bostadsrätt (lös egendom) gäller köplagen: rätten att åberopa fel går förlorad redan två år efter mottagandet enligt 32 § köplagen. I båda fallen gäller dessutom den relativa fristen – reklamation inom skälig tid efter upptäckt – och i båda fallen finns ett undantag när säljaren handlat svikligt. Den långa fristen vid fastighet speglar att dolda byggnadsfel kan ta år att manifestera sig.

EXEMPEL · TIOÅRSFRISTEN Tillämpning

Tillträde 2016, dolt fel upptäckt 2026 – så räknas fristen

Anta att du tillträdde fastigheten den 1 mars 2016 och upptäcker ett dolt fel i februari 2026. Du har då fortfarande möjlighet att göra felet gällande – men bara om reklamation sker före den 1 mars 2026, då tio år förflutit från tillträdet. Efter det datumet är rätten förlorad enligt 4 kap. 19 b § JB, hur allvarligt felet än är. Notera att fristen räknas från tillträdesdagen, inte från kontraktsdagen – skillnaden kan vara betydande om tillträdet skedde lång tid efter avtalet.

06 · Ordlista

Termer du stöter på vid reklamation av fastighetsfel

Reklamation
Meddelande till säljaren om att fastigheten är felaktig. Ska enligt 4 kap. 19 a § JB lämnas inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts. Utan reklamation i tid förfaller rätten att göra felet gällande. 4 KAP. 19 a § JB
Skälig tid
Den relativa reklamationsfristen. Ingen exakt tid anges i lagen – bedömningen görs i det enskilda fallet med hänsyn till bland annat vem köparen är och hur svårbedömt felet varit. 4 KAP. 19 a § JB
Neutral reklamation
Det räcker att köparen tillkännager att fastigheten är felaktig och anger vari felet huvudsakligen består. Köparen behöver inte ännu ange vilken påföljd som krävs – prisavdrag, hävning eller skadestånd kan preciseras senare. 4 KAP. 19 a § JB
Tioårsfristen
Den absoluta yttersta preskriptionsfristen. Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter tillträdet. Fristen kan varken förlängas genom avtal eller påverkas av säljarens beteende. 4 KAP. 19 b § JB
Tillträdesdagen
Den dag då köparen fick fastigheten i sin besittning. Det är härifrån tioårsfristen räknas – inte från kontraktsdagen då köpeavtalet undertecknades. 4 KAP. 19 b § JB
Strid mot tro och heder
Har säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder gäller inte den vanliga skälig tid-regeln, utan köparen får en väsentligt längre frist enligt allmänna passivitetsprinciper (NJA 2017 s. 1195). 4 KAP. 19 a § JB
Klientomdömen
4,9 ★ ★ ★ ★ ★ GOOGLE · 80+ OMDÖMEN · UPPDATERAT LÖPANDE

Vad klienter säger som faktiskt drivit sina ärenden hela vägen till resultat. Inga utvalda referenser – bara löpande omdömen från Google.

G Läs alla på Google
★ ★ ★ ★ ★

"Hjälpte oss att häva ett bilköp hos Bilia efter att de påstod att felet inte var 'hävningsgrundande'. Tingsrätten höll inte med och dömde till vår fördel."

Philip Bergerhoff JULI 2025
★ ★ ★ ★ ★

"Tvist om en elbil där jag hade problem med batteriet. Tack vare Marcus hjälp vann jag i tingsrätten, hovrätten valde att inte pröva. Fick tillbaka hela köpesumman."

Natasha Rydell APRIL 2025
★ ★ ★ ★ ★

"Från en advokat som inte verkade bry sig, bytte jag till Din Juridik och Marcus Palmberg. Vilken skillnad! Snabb återkoppling och stark drivkraft i ärendet."

Lena Lundgren JANUARI 2025
★ ★ ★ ★ ★

"Stora skador på bilen jag köpt, rost på insidan som bilfirman inte hade informerat mig om. Tack vare hans hjälp och starka bevis gick de med på att häva köpet."

Inas Shaba MAJ 2025
Har du upptäckt ett dolt fel i din fastighet? Vi gör en kostnadsfri första bedömning av om din reklamation är i tid och hur den bör formuleras. Vi aktiverar rättsskyddet åt dig.
Boka tid 08-189 891
Vanliga frågor

Det vi får oftast på telefon om reklamation vid fastighetsfel

Du måste reklamera inom "skälig tid" efter att du upptäckt eller borde ha upptäckt felet enligt 4 kap. 19 a § JB. I NJA 2008 s. 1158 godtogs cirka 4,5 månader för privatpersoner, men bedömningen är individuell och beror på omständigheterna. Den absolut sista dagen är tio år efter tillträdet enligt 4 kap. 19 b § JB – efter det går det aldrig att reklamera. Vänta inte på fristen; reklamera så snart du har en rimlig uppfattning om felet.
Nej, jordabalken uppställer inga formkrav. Även en muntlig reklamation gäller i princip. Men i praktiken är det nästan omöjligt att bevisa en muntlig reklamation vid tvist. Vår starka rekommendation är att alltid reklamera skriftligen – via e-post eller rekommenderat brev – och behålla en kopia, även om du dessförinnan meddelat säljaren muntligt.
Nej. Jordabalken kräver enbart en neutral reklamation – det räcker att du meddelar säljaren att fastigheten är felaktig och anger vari felet huvudsakligen består. Du behöver inte ange om du vill ha prisavdrag, hävning eller skadestånd. Det kan du precisera senare. Däremot räcker det inte att i allmänna ordalag bara klaga på fastigheten.
Från tillträdet. Enligt 4 kap. 19 b § JB preskriberas köparens fordran på grund av fel tio år efter det att köparen tillträtt fastigheten. Det är alltså den dag du fick fastigheten i din besittning som är avgörande, inte när köpekontraktet skrevs under. Vid längre tid mellan avtal och tillträde kan detta ge ytterligare månader att reklamera.
Om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder gäller inte den normala skälig tid-regeln enligt 4 kap. 19 a § andra meningen JB. Du får då en väsentligt längre tid på dig. HD uttalade i NJA 2017 s. 1195 att köparen ska ha en väl tilltagen tid och att passivitetsverkan inte inträder förrän säljaren haft en beaktansvärd nackdel av dröjsmålet. Den absoluta tioårsfristen i 19 b § påverkas dock inte ens av svek.
Nej. Bostadsrätt räknas som lös egendom och regleras av köplagen (1990:931), inte jordabalken. Där gäller en absolut frist på två år från mottagandet enligt 32 § köplagen – betydligt kortare än fastighetsköpets tio år. Den relativa fristen, reklamation inom skälig tid, gäller dock även där. Läs mer om reklamation vid fel i bostadsrätt.
Granskad och skriven av
Marcus Palmberg – chefsjurist, fastighetsrätt
JUR. KAND. STOCKHOLMS UNIVERSITET · 800+ TVISTEMÅL
PUBLICERAD 2026-05-31
UPPDATERAD 2026-05-31
GRANSKAD AV REDAKTIONEN
Läs vidare

Relaterade fastighetsrättsguider

FASTIGHET · DOLDA FEL

Dolda fel i fastighet

Felbegreppet enligt 4 kap. 19 § JB, köparens undersökningsplikt och gränsen mellan abstrakt och konkret fel.

Läs guiden FASTIGHET · PRISAVDRAG

Prisavdrag vid dolt fel i fastighet

Hur prisavdraget beräknas enligt den proportionella metoden i 4 kap. 19 c § JB och vad åldersavdraget innebär.

Läs guiden FASTIGHET · HÄVNING

Hävning av fastighetsköp

Väsentlighetskravet och ettårsfristen enligt 4 kap. 12 § JB – varför de flesta fel leder till prisavdrag i stället.

Läs guiden
Hela rättsområdet Fastighetsrätt – guider, rättsfall och hjälpmedel