När en byggnad saknar lov – vad det betyder för köparen
Med olovligt byggande – i dagligt tal svartbygge – avses byggnadsåtgärder som kräver bygglov men som utförts utan att sådant lov beviljats. Enligt plan- och bygglagen (2010:900) krävs bygglov bland annat för nybyggnad, tillbyggnad och väsentlig ändring av en byggnads användning (9 kap. PBL). Även inredning av ytterligare en bostad i en byggnad kan utlösa bygglovsplikt – det är därför vanligt att en oinredd vind eller källare som gjorts om till boyta visar sig kräva lov.
Vanliga exempel på olovliga åtgärder som uppdagas efter ett fastighetsköp är tillbyggnader, inredda vinds- eller källarutrymmen som räknats som boyta vid försäljningen, överbyggda altaner och inglasningar som påverkar byggnadsarean samt komplementbyggnader som överskrider vad som är bygglovsfritt.
Rättsligt problem, inte tekniskt
Att en åtgärd utförts utan bygglov innebär inte i sig att byggnaden är tekniskt bristfällig. Problemet är rättsligt: kommunens byggnadsnämnd kan i efterhand ingripa med förelägganden och avgifter. För köparen innebär det en ekonomisk risk som ofta först uppdagas långt efter köpet – och som kan vara svår att överblicka.
Två separata regelverk
Frågan ligger i skärningspunkten mellan två regelverk. Det offentligrättsliga förhållandet mellan fastighetsägaren och kommunen styrs av plan- och bygglagen – det är där förelägganden, sanktionsavgifter och preskription regleras. Det civilrättsliga förhållandet mellan köpare och säljare bedöms däremot enligt jordabalkens felregler. Det är viktigt att hålla isär dem: konsekvenserna mot kommunen avgör inte automatiskt om köparen har rätt till ersättning från säljaren, och tvärtom.
Är ett svartbygge alltid ett dolt fel?
Nej. Avsaknad av bygglov utgör som huvudregel ett fel som köparen kan göra gällande mot säljaren – men inte undantagslöst. Avgörande är om säljaren upplyst om förhållandet och om köparen kände till eller borde ha känt till att lov saknades. Om omständigheterna var sådana att köparen hade anledning att misstänka avsaknaden – eller om säljaren öppet redovisat den – kan något fel inte göras gällande. Bedömningen är konkret och beror på det enskilda fallet.