När mögel utgör ett fel köparen kan åberopa
Vid köp av fastighet (villa, radhus, tomt) gäller jordabalkens (1970:994) regler om säljarens ansvar för fel. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken svarar säljaren för att fastigheten inte avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vid köp av bostadsrätt tillämpas i stället köplagen (1990:931), där 17 § innehåller en motsvarande regel om att varan ska stämma överens med avtalet och i övrigt inte avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Mögelskador i en bostad – oavsett om det rör sig om synligt mögel på ytor eller dolt mögel bakom väggar och under golv – utgör en avvikelse från den standard en köpare har rätt att förvänta sig. Högsta domstolen slog i NJA 1997 s. 290 fast att fukt- och mögelskador i bostadsfastigheter kan vara av sådan art och omfattning att de normalt inte behöver tolereras, och att prisavdrag därför ska utgå. Det spelade ingen roll att byggnaderna uppförts med en teknik som var fackmannamässig och överensstämde med då gällande byggnormer – rätten till prisavdrag är inte en sanktion mot vårdslöshet utan en gottgörelse till köparen när fastigheten inte håller förväntad kvalitet.
Mögel kontra fukt – en viktig skillnad
Fukt är den bakomliggande orsaken; mögel är konsekvensen. Mikrobiell tillväxt – mögel, röta och svampangrepp – uppstår när fukt får stå kvar i konstruktionen under längre tid. Juridiskt är skillnaden viktig: en ren fuktskada kan ibland vara åldersrelaterad och därmed något köparen får tolerera i en äldre byggnad, medan aktiv mögeltillväxt typiskt sett är en avvikelse från normal standard. I RH 1999:121 konstaterade hovrätten att ett golv utfört utan erforderlig luftspalt och ångspärr – i strid med den byggnadsritning som låg till grund för bygglovet – var felaktigt utfört och hade lett till omfattande fukt- och mögelskador.
Mer än en byggnadsteknisk brist
Mögel i en bostad är inte bara en byggnadsteknisk brist. Mikrobiella angrepp avger sporer och kemiska ämnen som kan orsaka luftvägsbesvär, allergier och annan ohälsa. För köparen innebär detta att mögelskador sällan kan avfärdas som kosmetiska – de berör bostadens kärnfunktion som en hälsosam boendemiljö. Det är just därför möglet ofta innebär en avvikelse från vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Viktigt att förstå: Mögel i en bostad är ofta ett abstrakt fel – en avvikelse från den standard köparen har rätt att förvänta sig. Det är värdeminskningen och hälsorisken, inte säljarens vetskap, som är avgörande för rätten till prisavdrag. Men utfallet beror alltid på byggnadens ålder, konstruktionstyp och omständigheterna vid köpet.