Ett culpaansvar för ren förmögenhetsskada
När vi på Juristbyrån Din Juridik tar emot ärenden om missnöje med en fastighetsmäklare är den första frågan om mäklaren faktiskt har gjort sig skyldig till ett pliktbrott – och om det i så fall skett av oaktsamhet. Mäklarens skadeståndsansvar är nämligen ett ansvar för vårdslöshet, inte ett strikt ansvar. Att en affär blev sämre än köparen hoppats räcker inte; det krävs att mäklaren avvikit från den standard som god fastighetsmäklarsed ställer upp.
Den centrala bestämmelsen är 3 kap. 25 § fastighetsmäklarlagen (2021:516), FML. Den anger att en mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter ska ersätta den skada som därigenom drabbar säljaren eller köparen. Lagen trädde i kraft den 1 juli 2021. En viktig egenskap är att ansvaret gäller mot båda parter – även mot den part som inte gett mäklaren uppdraget och inte betalar arvodet.
- Culpaansvar – ansvar för uppsåt eller oaktsamhet, inte strikt (3 kap. 25 § FML)
- Båda parter – både säljare och köpare kan vara skadelidande
- Ren förmögenhetsskada – ekonomisk skada utan samband med person- eller sakskada
Måttstocken – den normalt omsorgsfulle mäklaren
Oaktsamhetsbedömningen utgår från vad en normalt omsorgsfull fastighetsmäklare hade gjort i samma situation. Mäklarens skyldigheter framgår dels av FML:s uttryckliga regler, dels av det rörliga begreppet god fastighetsmäklarsed i 3 kap. 1 § FML, som fylls ut genom Fastighetsmäklarinspektionens (FMI) praxis och domstolarnas avgöranden. Ju tydligare en skyldighet är reglerad, desto lättare är det att fastställa att ett åsidosättande skett av oaktsamhet.
Ansvaret är oberoende av säljarens felansvar
En vanlig missuppfattning är att köparen måste välja mellan att rikta krav mot säljaren och mot mäklaren. Så är det inte. Mäklarens ansvar är fristående från säljarens eventuella ansvar för fel i fastigheten enligt jordabalken. Köparen kan därför ha ett krav mot säljaren för fel och parallellt driva ett skadeståndskrav mot mäklaren – exempelvis om mäklaren kände till ett problem men underlät att informera. Köparen kan dock inte få full ersättning två gånger för samma skada.