En opartisk mellanman – inte säljarens ombud
När vi på Juristbyrån Din Juridik tar emot ärenden om missnöje med en fastighetsmäklare är det första vi behöver klargöra mäklarens särskilda ställning. En fastighetsmäklare är inte en vanlig uppdragstagare. Mäklaren är en opartisk mellanman som enligt lag ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse – och detta gäller även om det är säljaren som betalar arvodet.
Mäklarens verksamhet regleras av fastighetsmäklarlagen (2021:516), FML, som trädde i kraft den 1 juli 2021 och ersatte den tidigare lagen (2011:666). Lagen uppställer en rad skyldigheter som gäller även gentemot den part som inte har gett mäklaren uppdraget – vanligtvis köparen. FML är tvingande i konsumentförhållanden, vilket innebär att mäklaren inte kan avtala bort sina skyldigheter till nackdel för en konsument.
- Opartiskhet – mäklaren ska tillvarata båda parters intresse (3 kap. 1 § FML)
- Undantag – endast i prisfrågan ska mäklaren verka för säljaren
- Tvingande – skyldigheterna kan inte avtalas bort till nackdel för en konsument
3 kap. 1 § FML – omsorgsplikt och god mäklarsed
Den centrala bestämmelsen är 3 kap. 1 § FML. Den slår fast att mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, samt ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Formuleringen "i allt" innebär att standarden inte är begränsad till själva förmedlingsuppdraget utan gäller generellt i mäklarens yrkesutövning. Inom ramen för god mäklarsed ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intresse – men aldrig till den grad att motpartens legitima intressen åsidosätts.
Det enda undantaget från opartiskheten är prisfrågan. Mäklaren ska verka för att säljaren får ett så högt pris som möjligt. I övrigt ska mäklaren vara objektiv och tillvarata båda parters rättigheter.
Förbud mot ombud och handel
Mäklarens roll som neutral mellanman får direkta konsekvenser. En fastighetsmäklare får enligt 3 kap. 11 § FML inte som ombud företräda säljaren mot köparen eller köparen mot säljaren i affären. Mäklaren får inte heller enligt 3 kap. 8 § FML bedriva handel med fastigheter. Förbuden är en följd av kravet på opartiskhet.