Lockpris, omvänt lockpris och god mäklarsed
När vi på Juristbyrån Din Juridik tar emot ärenden om mäklares prissättning är utgångspunkten alltid densamma: vad innebär god fastighetsmäklarsed i just den här situationen? Med lockpris menas traditionellt att en fastighet eller bostadsrätt bjuds ut till ett pris som väsentligt understiger det bedömda marknadsvärdet, eller väsentligt understiger det pris säljaren är beredd att acceptera. Tanken är att det låga utgångspriset ska locka en större grupp spekulanter att bjuda på objektet – en omhuldad föreställning är att metoden leder till ett högre slutpris.
Kritiken mot lockpriser har motiverats med att förfarandet är vilseledande: en spekulant kan ödsla tid på ett objekt som han eller hon inte har någon ekonomisk möjlighet att köpa. Det har därför länge ansetts strida mot god fastighetsmäklarsed att använda sig av lockpriser. Det förekommer också, om än mindre vanligt, att mäklaren anger ett utgångspris som överstiger det bedömda marknadsvärdet – så kallat omvänt lockpris.
Omsorgsplikten – hörnstenen
Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för god mäklarsed ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen – men aldrig till den grad att motpartens legitima intressen åsidosätts.
Uttrycket att mäklaren i allt ska iaktta god fastighetsmäklarsed innebär att standarden gäller i alla sammanhang där mäklaren uppträder i sin yrkesroll – inte bara under själva förmedlingsuppdraget. Innehållet i god mäklarsed utvecklas genom Fastighetsmäklarinspektionens (FMI) beslut, förvaltningsdomstolarnas avgöranden, Fastighetsmarknadens reklamationsnämnds praxis samt avgöranden från allmän domstol.
Två tillsynsspår – och ett skadeståndsspår
Det är viktigt att hålla isär de olika spåren. FMI utövar tillsyn och kan meddela erinran, varning eller återkallelse av registreringen (avregistrering) – men FMI kan inte tilldöma dig ersättning. För ekonomisk kompensation måste kravet i stället riktas mot mäklarens ansvarsförsäkring eller prövas i allmän domstol enligt skadeståndsregeln i 3 kap. 25 § FML. Hur dessa spår bör kombineras i ett konkret ärende är en bedömningsfråga där det ofta lönar sig att ta juridisk hjälp tidigt.