Förorenad mark – vem bär ansvaret
Frågor om förorenad mark vid fastighetsköp måste hanteras i två separata spår som löper parallellt: det offentligrättsliga miljöansvaret gentemot tillsynsmyndigheten, och det civilrättsliga felansvaret mellan säljare och köpare. Reglerna och bedömningarna är helt olika i de två sammanhangen.
Spår 1 – det offentligrättsliga miljöansvaret
Reglerna om ansvar för förorenad mark finns i 10 kap. miljöbalken (1998:808). Utgångspunkten är den internationellt etablerade principen att förorenaren betalar (”polluter pays principle”). Den som har orsakat en föroreningsskada är i första hand skyldig att bekosta undersökning och sanering – s.k. efterbehandling.
Enligt 10 kap. 2 § MB är den som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som bidragit till en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada (verksamhetsutövaren) ansvarig för det avhjälpande som ska ske. Detta är det s.k. primäransvaret. Begreppet är brett – det omfattar inte bara den som aktivt drivit en förorenande industri, utan även den som exempelvis lagrat farligt avfall eller genom exploatering medfört att gamla föroreningar sprids (Larsson, Fastighetstransaktioner i praktiken, 3 uppl., 2022, s. 293).
Finns det ingen verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta saneringen – vanligt när det ursprungliga företaget är avvecklat, försatt i konkurs eller inte går att spåra – kan ansvaret i stället falla på den som har förvärvat den förorenade fastigheten enligt 10 kap. 3 § MB. Denna ansvarsform är subsidiär: den aktiveras först när den primärt ansvarige saknas eller inte kan betala.
Spår 2 – det civilrättsliga felansvaret
Vid sidan av miljöbalken kan förorenad mark även utgöra ett fel i fastigheten enligt jordabalkens (1970:994) regler. En fastighet är fast egendom – det är alltså jordabalken, inte köplagen och inte konsumentköplagen, som styr förhållandet mellan säljare och köpare. Felregeln finns i 4 kap. 19 § JB: säljaren svarar för att fastigheten inte avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Om marken visar sig vara förorenad på ett sätt som köparen inte hade skäl att räkna med, kan det röra sig om ett s.k. abstrakt fel (Victorin m.fl., Allmän fastighetsrätt). Men bedömningen är komplex – och köparens undersökningsplikt är långtgående även på civilrättens område.
De två spåren möts – men löses inte tillsammans
- Miljöbalksspåret avgör vem som mot det allmänna ansvarar för saneringskostnaden. Det är ett offentligrättsligt ansvar gentemot tillsynsmyndigheten.
- Jordabalksspåret avgör om köparen kan rikta krav på prisavdrag, hävning eller skadestånd mot säljaren enligt 4 kap. 19 § jämförd med 4 kap. 12 § JB.
- En köpare kan bli träffad av båda. Ett saneringsansvar enligt miljöbalken löses inte med automatik av ett civilt prisavdrag – och tvärtom.