Samförvaltning – alla måste vara överens
När vi på Juristbyrån Din Juridik tar emot ärenden om dödsbon med fastighet är låsningen ofta densamma: arvingarna är oense om huruvida fastigheten ska säljas, behållas av någon arvinge eller användas gemensamt. Att förstå varför låsningen uppstår – och vilka verktyg som finns för att lösa den – är avgörande.
När en person avlider övergår all egendom, inklusive fastigheter, till dödsboet. Dödsboet är en juridisk person som förvaltas gemensamt av dödsbodelägarna, det vill säga efterlevande make eller sambo, arvingar och universella testamentstagare. Reglerna om dödsboets förvaltning finns i 18 kap. ärvdabalken (1958:637), ÄB. Så länge dödsboet inte är skiftat är det dödsboet – inte de enskilda arvingarna – som är lagfaren ägare till fastigheten.
Huvudregeln är att dödsbodelägarna förvaltar boet gemensamt. Detta kallas samförvaltning och innebär att alla dödsbodelägare måste vara överens om varje förvaltningsåtgärd. För en fastighet i dödsboet betyder det att samtliga måste samtycka till försäljning, uthyrning, renovering eller andra åtgärder. Varje dödsbodelägare har i praktiken en vetorätt.
Denna ordning fungerar när arvingarna är överens, men skapar allvarliga låsningar när de inte är det. En arvinge som vägrar att samtycka till försäljning kan blockera hela processen – oavsett hur liten andel denne representerar i dödsboet. En vanlig variant är att en arvinge bor kvar i fastigheten medan övriga vill sälja, vilket utöver låsningen ofta väcker frågor om ersättning för nyttjandet och om avhysning vid en senare försäljning.
Förhållandet till samäganderättslagen
Ett oskiftat dödsbo behandlas i många avseenden analogt med samäganderätt. Lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt – samäganderättslagen (SamägL) – blir direkt tillämplig på den fastighet som ägs av dödsboet när arvskiftet väl genomförts och två eller flera arvingar står som samägare. I det följande behandlas de två huvudsakliga juridiska verktygen för att lösa en låsning: boutredningsman och tvångsförsäljning.
- Oskiftat dödsbo → samförvaltning enligt 18 kap. ÄB, alla måste vara överens
- Låsning i förvaltningen → boutredningsman enligt 19 kap. ÄB övertar boet
- Skiftad fastighet med samäganderätt → tvångsförsäljning enligt 6 § SamägL
Boutredningsman – tingsrätten tar över förvaltningen
När dödsbodelägarna inte kan enas om förvaltningen av dödsboet kan varje dödsbodelägare ansöka hos tingsrätten om förordnande av boutredningsman enligt 19 kap. 1 § ÄB. Boutredningsmannen övertar därmed förvaltningen av dödsboet – inklusive rätten att förfoga över dödsboets fastighet. Det krävs ingen majoritet bland delägarna – en enda arvinge kan initiera processen. Ansökan görs hos den tingsrätt där den avlidne hade sin hemvist.
En boutredningsman har vidsträckta befogenheter. Enligt 19 kap. 11 § ÄB ska boutredningsmannen vidta alla de åtgärder som behövs för boets utredning, förvalta dödsboets samtliga tillgångar och får ingå avtal för boets räkning. Vid överlåtelse av fast egendom eller tomträtt gäller dock en särskild spärr: enligt 19 kap. 13 § ÄB krävs delägarnas skriftliga samtycke, eller – om samtycke inte kan erhållas – rättens tillstånd. Boutredningsmannen ska i övrigt hålla dödsbodelägarna informerade och inhämta deras synpunkter i frågor av större betydelse.
Boutredningsman är det naturliga valet när dödsbodelägarna inte kan samarbeta kring boets förvaltning i stort – det vill säga när konflikten är bredare än bara fastighetsfrågan. Boutredningsmannen hanterar hela dödsboet: skulder, fördelning, arvskifte och alla tillgångar. Det är ett mer omfattande instrument än tvångsförsäljning, som enbart tar sikte på en specifik tillgång.