När förhöjt radon utgör ett dolt fel
Vid köp av fastighet gäller jordabalkens (1970:994) regler om säljarens ansvar för fel. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken svarar säljaren för att fastigheten inte avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Förhöjda radonhalter i inomhusluften är en sådan avvikelse som ger köparen rätt till påföljder – typiskt prisavdrag – om felet inte kunnat upptäckas vid en normal undersökning.
Abstrakt fel – en avvikelse från förväntad standard
Högsta domstolen slog redan i NJA 1986 s. 670 fast att radon i ett bostadshus utgör en bristfällighet av beskaffenhet som påverkar fastighetens värde. Domstolen tog inte ställning till om strålningsmängden i sig innebar en hälsorisk, utan konstaterade att den överträdda normgränsen i sig utgjorde ett fel som grundade prisavdrag. Radon bedöms därmed som ett abstrakt fel – en avvikelse från den standard en köpare har rätt att förvänta sig – snarare än som en skada med strikt medicinskt bevisad fara.
Det innebär att redan det faktum att radonhalten överstiger gränsvärdet utgör en bristfällighet som påverkar fastighetens värde, oavsett om någon faktiskt blivit sjuk. Det är värdeminskningen, inte hälsoskadan, som är avgörande för köparens rätt till prisavdrag.
Gränsvärdet – 200 Bq/m³
Dagens gränsvärde för radon i inomhusluft är 200 becquerel per kubikmeter (Bq/m³) som årsmedelvärde, fastställt med stöd av miljöbalken (1998:808). Det tidigare gränsvärdet var 400 Bq/m³ – det värde som var aktuellt i NJA 1986 s. 670. HD konstaterade att en sänkning av gränsvärdet efter köpet inte utesluter att prisavdrag kan medges, eftersom rätten till nedsättning inte är en sanktion mot vårdslöshet utan en gottgörelse för att fastigheten inte höll förväntad kvalitet (jfr NJA 1997 s. 290).
Tre radonkällor – olika juridisk bedömning
Radon i en bostad kan härröra från tre källor, och källan kan påverka den juridiska bedömningen av undersökningsplikten. Markradon är den vanligaste källan – radonhaltig jordluft tränger in genom sprickor i grunden. Byggmaterial i form av s.k. blåbetong (lättbetong baserad på alunskiffer, använd i Sverige främst 1929–1975) avger radon under lång tid. Hushållsvatten från en bergborrad brunn kan innehålla löst radon som avgår till inomhusluften. I doktrin påpekas att man vid bedömningen av undersökningsplikten kan ha skäl att skilja mellan markradon och radon till följd av husets byggmaterial – i det senare fallet kan köparen ha större anledning att reagera om husets byggnadsår och material är känt.