När en felaktig areauppgift utgör ett fel
När en bostad säljs med uppgift om en viss boarea – i objektsbeskrivning, prospekt eller annons – utgör den uppgiften en central del av köparens beslutsunderlag. Om den faktiska ytan visar sig vara mindre än den uppgivna uppstår frågan om bostaden är behäftad med ett köprättsligt fel. Svaret beror på vilken typ av bostad det rör sig om och vilka regler som gäller.
Vid fastighetsköp (villa, radhus, tomt) bedöms felet enligt jordabalken (1970:994). Vid bostadsrättsköp bedöms felet enligt köplagen (1990:931), eftersom en bostadsrätt rättsligt är lös egendom. Trots att regelverken skiljer sig åt är grundprincipen densamma: en preciserad uppgift om boarea som visar sig vara felaktig kan ge rätt till prisavdrag.
Konkret fel kontra abstrakt fel
Både jordabalken och köplagen skiljer mellan två grunder för felansvar. Konkret fel innebär att bostaden avviker från vad parterna särskilt har avtalat. Ingår en bestämd areauppgift i avtalsunderlaget och den visar sig felaktig kan ett konkret fel föreligga. Abstrakt fel innebär att bostaden avviker från vad en köpare med fog haft anledning att förutsätta. En felaktig areauppgift kan aktualisera båda grunderna – beroende på hur uppgiften lämnats och vilken roll den spelat.
Vem svarar för felaktiga uppgifter?
En säljare som lämnar preciserade uppgifter om bostadens egenskaper blir i regel bunden av dem. Uppgifterna behöver inte vara formella garantier – det räcker att de är tillräckligt bestämda för att köparen objektivt sett ska ha haft fog att lita på dem. Uppgifter som lämnats av mäklaren i objektsbeskrivningen utgör normalt en del av avtalsunderlaget. Mäklaren kan dessutom ha ett självständigt skadeståndsansvar – men det köprättsliga ansvaret gentemot köparen ligger som huvudregel på säljaren.
Viktigt: En marginell avvikelse från uppgiven boarea utgör normalt inte ett köprättsligt fel. I praxis har dock redan en avvikelse om fem procent av boarean ansetts vara tillräcklig för att inte betraktas som marginell. Ersättning aktualiseras sällan om det bara ”saknas” en eller två kvadratmeter i en större bostad.