En nyttjanderätt som likställs med äganderätt
När vi på Juristbyrån Din Juridik tar emot ärenden om tomträtt är frågan ofta densamma: kommunen har aviserat en kraftig avgäldshöjning, eller en överlåtelse eller belåning av en byggnad på tomträttsmark väcker frågor om vad tomträttshavaren egentligen äger. Tomträtt är en särskild form av nyttjanderätt till mark som regleras i 13 kap. jordabalken (1970:994). Institutet infördes 1907 efter tysk förebild (Erbbaurecht) och innebär att det allmänna – i praktiken en kommun eller staten – upplåter mark för bebyggelse utan att överlåta äganderätten till fastigheten.
Tomträttshavaren får i stället en rättighet som i många avseenden likställs med äganderätt. Två samhällsintressen motiverade reformen. För det första ville man göra det möjligt för kommuner att tillhandahålla mark för bostäder till lägre kostnad än vid försäljning – ett bostadssocialt syfte. För det andra ville man låta det allmänna tillgodogöra sig den markvärdestegring som följer av tätortens tillväxt och samhällets investeringar – ett kommunalpolitiskt syfte. Den dubbelheten präglar fortfarande reglerna.
Skillnad mot äganderätt
Den som köper en fastighet med äganderätt äger både marken och byggnaderna. Den som förvärvar en tomträtt äger byggnaderna och har en nyttjanderätt till marken, men äger inte själva jorden. Byggnader och annan egendom som vid upplåtelsen hör till fastigheten enligt lag övergår på tomträttshavaren (13 kap. 5 § JB), och bestämmelserna om tillbehör tillämpas på inskriven tomträtt (13 kap. 9 § JB). Fastighetsägaren – kommunen – behåller således enbart rätten till marken.
Tomträtten klassificeras rättsligt som lös egendom, men behandlas i lagen som fast egendom i de flesta avseenden. För överlåtelse, rättigheter i tomträtten och rättsförhållanden i övrigt gäller balkens regler om fast egendom i motsvarande tillämpning (13 kap. 7 § JB). Det innebär att reglerna om formkrav vid fastighetsköp, lagfart, inteckning och inskrivning tillämpas analogt. Köplagen undantar uttryckligen tomträtt från sin tillämpning – "Lagen gäller inte överlåtelse av tomträtt" (1 § tredje stycket köplagen) – just på grund av dessa likheter med fast egendom.
Vem kan upplåta tomträtt?
Enligt 13 kap. 2 § JB får tomträtt upplåtas i en fastighet som tillhör staten eller en kommun eller som annars är i allmän ägo. Om regeringen medger det i ett särskilt fall får tomträtt upplåtas även i en fastighet som tillhör en stiftelse. Särskilt i de större städerna har tomträtten stor praktisk betydelse – i Stockholm finns tiotusentals tomträtter för såväl bostäder som kommersiella fastigheter.