Fyra arrendeformer – men skyddet skiljer sig skarpt
När vi på Juristbyrån Din Juridik tar emot arrendeärenden är det första vi klarlägger vilken arrendeform det rör sig om. Det är avgörande, eftersom besittningsskyddet – och därmed parternas förhandlingsläge – ser helt olika ut. Arrende innebär upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag (8 kap. 1 § jordabalken, JB, 1970:994). Till skillnad från hyra – som avser hus eller delar av hus – gäller arrende marken som sådan. Arrendatorn får ensam besittning till det upplåtna området, vilket skiljer arrende från så kallade partiella nyttjanderätter som jakt- eller avverkningsrätt.
Jordabalken reglerar fyra arrendeformer. 8 kap. innehåller allmänna regler som gäller samtliga. Därefter följer särregler i kapitel 9–11:
- Jordbruksarrende (9 kap.) – jord upplåts för ”brukande”, alltså jordbruksnäring. Direkt besittningsskydd.
- Bostadsarrende (10 kap.) – rätt att uppföra eller bibehålla bostadshus. Direkt besittningsskydd.
- Anläggningsarrende (11 kap.) – förvärvsverksamhet i egen byggnad. Indirekt besittningsskydd.
- Lägenhetsarrende (8 kap. enbart) – övrigt, t.ex. upplag eller parkeringsplats. Inget besittningsskydd.
Formkrav – skriftlighet krävs
För jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende krävs att avtalet upprättas skriftligen och att samtliga avtalsvillkor anges (8 kap. 3 § JB). Ett muntligt avtal är ogiltigt. Detta gäller även ändringar och tillägg till ett befintligt avtal. Underlåter jordägaren att iaktta skriftlig form och har arrendatorn tillträtt arrendestället utan att det berott på arrendatorn att giltigt avtal inte kom till stånd, kan arrendatorn ha rätt till skadestånd (8 kap. 3 § JB).
Muntliga sidoarrenden – en vanlig fälla
Muntliga sidoarrenden förekommer ofta i praktiken, men de är formellt ogiltiga. Sådana upplåtelser ger arrendatorn varken besittningsskydd eller rätt till förlängning. Det är en av de vanligaste anledningarna till att en arrendator står helt utan skydd när jordägaren plötsligt vill ha tillbaka marken.
Högsta domstolen har i NJA 1971 s. 412 klargjort att arrendatorns underskrift inte är nödvändig under alla omständigheter. Acceptans kan ske genom konkludent handlande, exempelvis genom att arrendatorn fortsätter bruka marken och betala arrendeavgift. Däremot räcker det inte att hänvisa till muntliga överenskommelser i väsentliga frågor – de uttryckliga skriftliga bestämmelserna gäller, och i övrigt regleras arrendet av lag.