Brist i lokalen – grundregeln om brukbart skick och strikt nedsättningsrätt
Restauranglokalens ventilation slutar fungera mitt i sommaren. Eller så drar hyresvärden igång ett omfattande ombyggnadsprojekt i fastigheten som dränker din butik i buller och blockerar entrén i månader. Du betalar full hyra varje månad – men halva lokalen är i praktiken oanvändbar. Måste du verkligen betala fullt?
Grundregeln är enkel: en lokal ska vara i brukbart skick. Jordabalken ställer krav på hyresvärden – ett vid tillträdet och ett löpande under hela hyrestiden. Uppfylls inte kravet, och beror bristen inte på hyresgästen, kan hyresgästen ha rätt till skälig nedsättning av hyran. Det avgörande begreppet är hinder och men i nyttjanderätten.
Skicket under hyrestiden – 12 kap. 16 § JB
Den centrala bestämmelsen vid brister som uppstår under hyrestiden är 12 kap. 16 § jordabalken. Den föreskriver att regeln i 11 § om rätt till nedsättning gäller även när skada, eller hinder och men på annat sätt, uppstår under hyrestiden utan hyresgästens vållande. De situationer som utlöser påföljder är alltså dels att lokalen skadas utan att hyresgästen är ansvarig, dels att hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten. Under detta faller allt eftersatt underhåll, fysiska brister och så kallade icke-fysiska brister – som vattenavbrott, värmefall eller störande ljud från en grannfastighet.
Skicket vid tillträdet – 12 kap. 11 § JB
Var lokalen redan vid tillträdet i sämre skick än hyresgästen hade rätt att fordra, regleras påföljderna i 12 kap. 11 § – däribland just rätten till skälig nedsättning. För lokaler kan parterna visserligen avtala om att lokalen hyrs ut i befintligt skick, men även då svarar hyresvärden för dolda fel som hyresgästen inte kände till eller kunde upptäcka med vanlig uppmärksamhet. Vad som ska anses brukbart bestäms enligt den allmänna uppfattningen på orten med hänsyn till lokalens avsedda ändamål – ett kontor, en butik, ett lager eller en verkstad ställer olika krav.
Strikt ansvar – ingen försumlighet krävs
Här ligger den viktigaste skillnaden mot skadestånd. Rätten till hyresnedsättning är strikt – det spelar ingen roll om hyresvärden orsakat bristen, känt till den eller kunde förhindra den. I bedömningen av om hyresgästen har rätt till nedsättning saknar det helt betydelse om hyresvärden varit vårdslös eller försumlig. Hyresgästen är berättigad till skälig nedsättning oavsett vem eller vad som orsakat bristen och även om hyresvärden gjort allt för att undanröja den. Det räcker att det föreligger ett hinder eller men i nyttjanderätten som inte beror på hyresgästen.
Avgörande från HD: I NJA 2019 s. 445 (Intersport i köpcentret Entré i Malmö) ansågs en lokalhyresgäst på grund av hinder och men i nyttjanderätten – föranledda av omfattande och störande ombyggnadsarbeten i ett nyöppnat köpcentrum – berättigad till nedsättning av hyran med 25 procent och till förtida uppsägning av avtalet. Bristen behövde inte bero på hyresvärdens försummelse.
Skadestånd kräver däremot försumlighet
Hyresnedsättning och skadestånd är två separata påföljder som kan kombineras. Medan nedsättningen kompenserar för den minskade nyttan av lokalen, tar skadeståndet sikte på faktiska förluster – exempelvis produktionsbortfall, förstörda varor eller kostnader för en tillfällig ersättningslokal. Till skillnad från nedsättningen kräver skadestånd att hyresvärden varit försumlig. Bevisbördan är dock omkastad: det är hyresvärden som måste visa att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse (presumtionsansvar). En hyresvärd som känt till bristen – eller borde ha känt till den – och inte genast åtgärdat den har enligt doktrin svårt att visa att försumlighet inte föreligger.
Begreppet hinder och men är brett
Både fysiska brister och så kallade icke-fysiska brister omfattas – även förhållanden som hyresvärden inte har något inflytande över. Hit hör vattenskador och fukt, bristande ventilation, buller och vibrationer från ombyggnad eller en grannlokal, vattenavbrott och värmefall, mögel och sanitära olägenheter, blockerad tillgång samt myndighetsbeslut som förbjuder användning av lokalen på grund av dess beskaffenhet. En förutsättning är dock att bristen är någorlunda varaktig: en enstaka, kortvarig händelse ger i regel inte rätt till nedsättning. Allmänt förekommande trafikstörningar anses normalt inte som hinder i nyttjanderätten.
Tips: Gränsen mellan en bagatell och ett ersättningsgrundande men – och valet mellan att kräva nedsättning, deponera, häva eller kräva skadestånd – är just där bedömningen blir svår. Vid kommersiella hyror handlar felbedömningen ofta om stora belopp, och det är här rätt rådgivning gör mest nytta.