Fyra obligatoriska moment – annars är köpet ogiltigt
Fastighetsköp har i svensk rätt sedan lång tid varit formbundna. Reglerna i 4 kap. 1 § jordabalken (1970:994) ställer upp fyra obligatoriska krav som måste vara uppfyllda för att ett köp av fast egendom ska vara giltigt. Syftet med formkraven är att ge underlag för inskrivningsmyndighetens anteckningar, skydda tredje man och säkerställa att parterna inte binder sig vid överilade transaktioner.
De fyra obligatoriska elementen
- Skriftlig köpehandling undertecknad av både säljare och köpare. Tidigare krävdes enbart säljarens underskrift, men nuvarande regler kräver båda parters namnteckning. Vid distansköp – när parterna inte undertecknar handlingen samtidigt – krävs dessutom att handlingen "utgivits", det vill säga att den part som sist skrev under låter motparten ta del av handlingen (NJA 2000 s. 747 I och II, NJA 2012 s. 1095).
- Uppgift om vilken fastighet som avses. Fastigheten ska anges med registerbeteckning eller på annat entydigt sätt så att det klart framgår vilken egendom köpet gäller.
- Överlåtelseförklaring. Säljaren måste klart ge uttryck för sin vilja att överlåta egendomen. Klassiska formuleringar som "försäljer och överlåter" uppfyller kravet, men även enklare uttryck som "köper" eller "övertar" har godtagits (NJA 1975 s. 635). Formuleringen "är villiga att försälja" ansågs inte i sig tillräcklig som överlåtelseförklaring, även om handlingen som helhet ändå bedömdes uppfylla kravet (NJA 1984 s. 482).
- Uppgift om köpeskillingen. Priset ska anges till ett visst belopp eller på ett sätt som gör det beräkningsbart, exempelvis pris per kvadratmeter.
Viktigt: Om något av dessa fyra element saknas är köpet ogiltigt. Det innebär att det inte existerar något bindande avtal över huvud taget – varken säljare eller köpare är bunden. Handpenning kan krävas tillbaka, och parterna återgår till läget före transaktionen.
Bevittning – inte ett formkrav, men viktigt
Det är välbetänkt att köpehandlingen bevittnas av två vittnen, även om bevittning inte är ett formkrav för köpets giltighet. Enligt 20 kap. 7 § 1 jordabalken ska en lagfartsansökan förklaras vilande om fångeshandlingen inte är styrkt av två vittnen. Bristen på bevittning försvårar alltså – men ogiltigförklarar inte – köpet. Notera att motparten inte kan fungera som vittne.
Makes och sambos samtycke
Vid överlåtelse av fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad eller som är giftorättsgods krävs den andra makens samtycke (7 kap. 5 § äktenskapsbalken); samtycke till avhändelse av fast egendom ska lämnas skriftligen. Sker överlåtelsen utan sådant samtycke kan den på talan av den andra maken förklaras ogiltig och egendomen återgå (7 kap. 9 § äktenskapsbalken). För sambor gäller motsvarande för en bostad som utgör samboegendom (23–25 §§ sambolagen). Kontrollera därför alltid civilstånd och samtycke inför varje fastighetstransaktion.