Vad en friskrivningsklausul verkligen innebär
Vid försäljning av fastighet är det vanligt att säljaren vill begränsa sitt ansvar för dolda fel. Det sker genom en friskrivningsklausul i köpekontraktet – ett villkor där säljaren helt eller delvis friskriver sig från ansvar för fastighetens skick. Anledningen är enkel: säljarens ansvar för dolda fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken (JB) kan sträcka sig över hela tio år från tillträdet. Det skapar en osäkerhet som många säljare vill begränsa.
En friskrivning innebär i grunden att köparen tar över en större del av risken för att fastigheten kan vara behäftad med brister. Men det betyder inte att köparen står helt utan skydd. Både lag och praxis sätter tydliga gränser för när en friskrivning får verkan. En friskrivningsklausul mellan privatpersoner kan vara fullt giltig – men den måste vara tydligt formulerad och får inte användas för att dölja kända brister.
Två typer av friskrivning
Doktrinen skiljer mellan två principiellt olika typer av friskrivningsklausuler vid fastighetsköp. De har olika funktion och rättsverkan, och det är viktigt att förstå vilken typ man har framför sig.
En egenskapsfriskrivning innebär att säljaren förklarar att han eller hon inte ansvarar för fastighetens skick i ett visst avseende – exempelvis "säljaren svarar inte för avloppssystemets skick". Den fungerar som en negativ upplysning: köparen får veta att risk föreligger och köparens undersökningsplikt utökas i det aktuella avseendet. En egenskapsfriskrivning anses i regel fullt giltig om formuleringen är tillräckligt tydlig.
En påföljdsfriskrivning innebär att säljaren friskriver sig från påföljderna av att fastigheten är bristfällig – det vill säga från prisavdrag, hävning och/eller skadestånd. Det är en generell friskrivning som potentiellt täcker alla typer av fel. Sådana klausuler har tidigare ifrågasatts men godkänts i praxis (NJA 1975 s. 545). De ställer dock höga krav på tydlighet – klausulens innebörd måste framgå utan juridiska specialkunskaper.
"Befintligt skick" räcker inte vid fastighetsköp
En viktig skillnad mellan fastighetsköp och köp av lös egendom: vid köp av lösöre regleras "befintligt skick" i 19 § köplagen och har en klar rättsverkan. Vid fastighetsköp saknas en motsvarande regel i jordabalken. Allmänna klausuler som "fastigheten säljs i befintligt skick" eller "köparen har beretts tillfälle att besiktiga fastigheten och godtar den i dess nuvarande skick" kan därför sannolikt inte godtas som verksamma friskrivningsklausuler vid fastighetsköp.
Bakgrunden är att fastigheter enligt traditionell uppfattning ansågs säljas i befintligt skick som utgångspunkt – en klausul med samma innebörd tillför därför ingenting nytt. För att friskrivningen ska ha verkan måste det klart och otvetydigt framgå att säljaren friskriver sig från påföljderna av att fastigheten är bristfällig. Det avgörande är att köparen utan särskilda rättsliga kunskaper borde förstå vad som avses.