Köplagen – inte jordabalken, inte KKL
När vi på Juristbyrån Din Juridik tar emot ärenden om bostadsrättsköp är det första vi behöver klarlägga vilken lag som tillämpas. Det är en fråga som ofta missförstås – även av erfarna mäklare och köpare. Bostadsrätt är inte fastighet och inte heller en vara från en handlare i konsumentköplagens mening. Bostadsrätten är en nyttjanderätt med särreglering, men juridiskt klassificeras den som lös egendom.
Det betyder att köplagen (1990:931), KöpL, är den lag som styr förhållandet mellan säljare och köpare vid en bostadsrättsöverlåtelse. Detta följer av 1 § KöpL, som anger att lagen gäller köp av lös egendom. Jordabalken (1970:994) gäller inte – den reglerar fast egendom (lagfart, äganderätt, panträtt i fastighet). Konsumentköplagen (2022:260) gäller inte heller – den förutsätter köp av en vara från en näringsidkare, och en bostadsrätt är ingen vara i den meningen.
Bostadsrättslagen (1991:614), BRL, reglerar däremot förhållandet mellan bostadsrättshavaren och föreningen – andelstal, styrelsens samtycke vid andrahandsupplåtelse, avgifter, förverkande och stadgar. Vid själva överlåtelsen mellan säljare och köpare är det dock KöpL som styr.
- Bostadsrätt = lös egendom → KöpL gäller (1 § KöpL)
- Fastighet = fast egendom → jordabalken gäller (4 kap. 19 § JB)
- Vara från handlare = lös egendom + näringsidkare-konsument → KKL gäller
20 § KöpL – undersökningspliktens kärna
Centralast för köparen är 20 § köplagen. Paragrafen har två stycken med olika funktion. Första stycket: "Köparen får inte såsom fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet." Andra stycket: "Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder."
Lagrummet slår alltså fast två separata rättsregler. Första stycket handlar om köparens positiva vetskap – vad köparen faktiskt vet om vid köpet kan aldrig åberopas som fel. Andra stycket handlar om köparens undersökningsplikt – om köparen undersökt eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka, kan inte heller fel som borde ha märkts åberopas. Båda reglerna har dock en gemensam ventil: tro och heder. Om säljaren handlat i strid mot tro och heder kan köparen alltid åberopa felet, oavsett vad köparen visste eller borde ha märkt.
Hur aktiveras undersökningsplikten?
Till skillnad från jordabalken – där undersökningsplikten gäller automatiskt – kräver köplagen att säljaren aktiverar köparens undersökningsplikt. Detta sker normalt på tre sätt vid mäklarköp:
- Mäklarens informationsplikt. Fastighetsmäklaren är enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) skyldig att informera köparen om dennes undersökningsplikt. Mäklaren ska ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om bostadsrätten – inklusive att köparen skriftligt ska informeras om undersökningsansvaret.
- Visningen som uppmaning. Säljaren håller bostadsrätten tillgänglig för visning, vilket i sig kan utgöra en uppmaning att undersöka.
- Standardkontraktets klausul. De flesta standardkontrakt för bostadsrätt innehåller en klausul med formuleringen att köparen har uppmanats att undersöka bostadsrätten.
Slutsatsen är att du som köpare vid mäklarköp i praktiken alltid måste räkna med att undersökningsplikten gäller fullt ut.
Inte objektiv – utan subjektiv
En viktig skillnad mot fastighetsköp är att undersökningsplikten vid bostadsrättsköp är subjektiv. Vid fastighetsköp enligt jordabalken bedöms undersökningsplikten objektivt utifrån vad en "normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpare" skulle ha märkt – ofta med en besiktningsmans expertis som måttstock. Vid bostadsrättsköp utgår bedömningen istället från den enskilde köparen och dennes faktiska möjligheter att upptäcka felet.