Säljarens ansvar vid fel i bostadsrätt – En guide

Frågetecken - Häva köp guide

Att köpa en bostadsrätt är ett stort åtagande, inte sällan en av de största investeringarna man gör under sin livstid. Därför är det viktigt att förstå alla aspekter av köpet, inklusive vilka rättigheter och skyldigheter som finns när det gäller fel och brister i bostaden. Artikeln hjälper även dig som köpt en bostadsrätt med fel att få hjälp. Denna artikel kommer att diskutera fel i bostadsrätter och säljarens ansvar för fel som visar sig efter köpet.

Köpets karaktär och tillämplig lag

En bostadsrätt är en form av boende där du köper rätten att bo i en specifik lägenhet i en bostadsrättsförening. När du köper en bostadsrätt, köper du alltså inte själva lägenheten, utan en andel i bostadsrättsföreningen och rätten att använda en specifik lägenhet.

Det finns främst tre lagar som reglerar köp. För köp av fast egendom gäller bestämmelserna i jordabalken. En bostadsrätt är dock inte fast egendom, utan lös egendom. För köp av lös egendom gäller normalt antingen köplagen (SFS 1990:931) eller konsumentköplagen om säljaren är näringsidkare och köparen är konsument.

Konsumentköplagen är dock endast tillämplig på köp av lösa saker. Med lösa saker avses rörliga fysiska föremål som kläder, möbler, bilar och båtar. Köplagen har ett mer vidsträckt tillämpningsområde. Den gäller köp av all lös egendom.

Lös egendom är ett vidare begrepp än lösa saker. Det inbegriper lösa saker men även annan slags egendom. Notera att en bostadsrätt är lös egendom, men inte en lös sak. Det är således köplagen som gäller vid köp av bostadsrätter.

Riskövergången

Risken för varan tar sikte på vem av säljaren och köparen som ska ansvara för att bostadsrätten skadas eller förstörs. Innebörden av att köparen bär risken för bostadsrätten är enligt 12 § KöpL att han eller hon är skyldig att betala för den även om den har förstörts eller skadats genom en händelse som inte beror på säljaren.

Huvudregeln är att risken för varan går över på tillträdesdagen. Efter tillträdesdagen är det alltså köparen som bär ansvaret för försämringar eller skador på bostadsrätten.

Säljaren kan dock, som vi ska se nedan, ansvara för fel som fanns vid riskövergången, men som visar sig senare.

Ett exempel är på sin plats:
Antag att tillträde ska ske en viss dag klockan 12 enligt köpeavtalet och att köparen då tillträder. Risken går då över på köparen vid den tidpunkten. Om det kommer in skadedjur i lägenheten en tid efter tillträdet och det inte beror på säljaren, är det köparens problem. Köparen befrias inte från sin skyldighet att betala för bostadsrätten. Skulle det istället ha varit så att ohyran kom in i lägenheten före tillträdet och ohyran finns kvar när tillträdet sker, är säljaren ansvarig för det och köparen kan normalt åberopa att det finns ett fel i bostadsrätten.

Säljarens ansvar för fel på bostadsrätten

Som har framgått i tidigare stycke ansvarar säljaren endast för fel som fanns vid riskövergången. Det kan dock vara så att grunden till felet fanns vid riskövergången, men visade sig först senare.

Alla typer av faktiska fel och brister utgör inte fel i juridisk mening, som säljaren ansvarar för, som vi ska se nedan.

Förenlig med avtalet

Säljaren ska enligt 17 § köplagen avlämna bostadsrätten till köparen i avtalsenligt skick. Med det menas inte bara att bostadsrätten ska överensstämma med vad parterna faktiskt har angivit skriftligen i avtalet. Det kan även finnas sidoöverenskommelser (muntliga eller skriftliga), som kan anses vara avtalade. Säljaren kan inte ursäkta sig med att han eller hon trodde att uppgiften som avtalades var korrekt.

Om det till exempel anges i avtalet att bostadsrätten är 296 kvm, är det ett fel som säljaren ansvarar för om den endast är 259 kvm. Likaså är det ett fel om det i avtalet anges att årsavgiften är 3 556 kr per månad när den är 4945 kr per månad.

Befogade förväntningar

Säljaren ansvarar inte endast för det som uttryckligen har avtalats mellan parterna. Säljaren ansvarar enligt 17 § 3:e stycket köplagen också för att bostadsrätten är förenlig med vad köparen med fog förutsatt vid köpet. I den mån inte något annat följer av avtalet bestäms alltså säljarens felansvar av köparens befogade förväntningar på varan.

Vid bedömningen av vilka befogade förväntningar köparen kan ha på en bostadsrätt måste man ta hänsyn till vad köparen i det enskilda fallet kan förvänta sig med hänsyn till bostadsrätten och den beskrivning som har lämnats av denna och vad man kan anta att en köpare i allmänhet typiskt sett förväntar sig av en sådan bostadsrätt. Det kan handla om sådana saker som ålder på bostadsrätten, huruvida bostadsrätten har renoverats, eller andra liknande faktorer.

Säljarens ansvar för lämnade uppgifter och marknadsföringsansvar

I 18 § köplagen finns bestämmelser om säljarens ansvar för uppgifter han lämnat om bostadsrätten inför köpet eller i marknadsföring. Köparen kan lämna uppgifter på till exempel visning eller i mejlkonversation inför köpet. Med uppgifter som har lämnats av säljaren jämställer man uppgifter som har lämnats på uppdrag av säljaren, så som till exempel uppgifter i mäklarprospekt/objektsbeskrivning, eller i övrigt av mäklaren.

Säljaren har möjlighet att undgå felansvar genom att i tid rätta uppgifterna på ett tydligt sätt. Säljaren ansvarar annars alltid för fel om han lämnat felaktiga uppgifter, om det inte handlar om obetydliga fel, som inte kan antas ha inverkat på köpet.

Befintligt skick

Bostadsrätter säljs vanligtvis med ett avtalsvillkor om “befintligt skick”. Befintligt skick är en generell friskrivning, som inte förhindrar köparen att reklamera fel i bostadsrätten, men som höjer tröskeln något.

Enligt 19 § köplagen ska en bostadsrätt ändå anses felaktig om den bland annat:

  • inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet, eller
  • om den är i väsentligt sämre skick än vad köparen haft fog att förutsätta vid köpet.

I högsta domstolens mål NJA 1998 s. 792 ansågs ohyra i form av kackerlackor i en bostadslägenhet innebära att lägenheten var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta.

I högsta domstolens mål NJA 2019 s. 807 var frågan om brister i badrummet innebar att lägenheten var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. HD uttalade att man normalt kan bedöma om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta utifrån dess värde i felaktigt skick beräknad utefter kostnaden för att avhjälpa felen. Om utgiften endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften. I fallet var det tal om en värdeskillnad på 3 %. Det kan dock enligt HD föreligga andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas som fel på grund av att en köpare typiskt sett genom bristernas art lider betydande olägenhet, t.ex. genom att möjligheterna att använda varan inskränks i betydande utsträckning eller mer långvarigt.

I NJA 2020 s. 951 klargjorde HD att en värdeskillnad på cirka 6 % i sig självt är tillräckligt för att väsentlighetsrekvisitet ska vara uppfyllt. På en bostad som kostar flera miljoner kronor, motsvarar varje procent en ansenlig summa.

Säljarens upplysningsplikt

Säljaren behöver inte upplysa om allt, men säljaren har en upplysningsplikt för väsentliga förhållanden rörande bostadsrättens egenskaper eller användning som denne känt till eller måste antas ha känt till. Detta förutsätter att uppgiften är sådan att köparen kunde räkna med att bli upplyst om den och under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet.

Ett exempel: En visning av en bostadsrättslägenhet äger rum på en helg. Säljaren upplyser inte köparen om att lägenheten är kraftigt störd av buller på grund av att det på taket finns fläktar avsedda för fastighetens drift. Dessa är emellertid igång endast på vardagarna, eftersom de främst tillgodoser behovet av friskluft i en lokal i huset som endast bedriver verksamhet under vardagar. Bostadsrätten kan i detta fall anses felaktig om inte säljaren informerar om bullerstörningarna.

Undersökningsplikten kan förhindra köparen att åberopa fel

Enligt köplagen finns ingen generell undersökningsplikt inför köpet. Enligt 20 § köplagen får dock köparen inte åberopa sådant som han måste ha känt till vid köpet samt vad han borde ha upptäckt vid en undersökning som han uppmanats av säljaren att utföra.

När det gäller bostadsrätter finns i praktiken så gott som alltid en undersökningsplikt. Detta beror på att även visningstillfället utgör en undersökning av bostadsrätten och köparen får efter köpet inte åberopa sådana fel som han borde ha upptäckt där. Det kan även framgå av köpeavtalet en uppmaning att undersöka bostadsrätten.

Vilka krav ställs på köparens undersökning? Enkelt uttryckt måste köparen använda alla sina sinnen i alla lägenhetens utrymmen. Köparen ska titta, känna och lukta. Det krävs dock inte förstörande undersökningar och köparen förväntas därför inte upptäcka fel som är dolda. Fel som kräver fackkunskaper för att upptäcka kan inte heller anses vara inom ramen för en vanlig köpares undersökningsplikt. Utgångspunkten för köparens undersökning blir hur en uppmärksam lekman skulle tolka situationen.

Notera att köparens undersökningsplikt minskar, eller bortfaller helt, beträffande uppgifter som säljaren har avtalat med köparen om, eller som säljaren har meddelat inför köpet.

Vanliga typer av fel

Några vanliga typer av fel i en bostadsrätt kan vara:

  • Fysiska skador på bostaden: Exempel på fysiska fel kan vara skador på golv, väggar eller tak, dålig ventilation, ohyra eller problem med vatten, el eller värmesystem.
  • Felaktig information inför köpet: Felaktiga uppgifter om till exempel storlek, ålder, skick eller andra egenskaper hos bostaden i till exempel prospekt eller annan kommunikation med säljaren inför köpet.
  • Juridiska problem: Restriktioner avseende användningen av bostaden som inte nämndes innan köpet, eller frågor om ägande.

Vi går nu vidare till frågan om vilka påföljder som kan riktas mot säljaren med anledning av fel.

Juridiska tvister, fru justitia

Påföljder vid fel

Då det har konstaterats att det finns ett köprättsligt fel kan köparen rikta krav mot säljaren på åtgärd.

Tänk på att köparen måste reklamera inom skälig tid från att han fått kännedom eller borde fått kännedom om fel.

Avhjälpande eller prisavdrag

I första hand kan köparen kräva att säljaren avhjälper fel. Detta kräver dock att avhjälpandet kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren.

Om säljaren inte erbjuder sig att avhjälpa felet skyndsamt, kan köparen gå vidare till andra påföljder. I praktiken är det vanligaste att det sker ett prisavdrag som motsvarar skillnaden i värde på bostadsrätten vid tidpunkten för köpet utan fel (vilket antas är den köpeskilling som har erlagts), jämfört med värdet med fel. Det går också att kräva ersättning för skäliga avhjälpandekostnader. En annan påföljd är skadestånd för faktiska utgifter.

Hävning

Hävning kan bli aktuellt om felet är av väsentlig betydelse för köparen. Till exempel om det allvarligt försvårar användandet av bostadsrätten. Omständigheterna som gör felet väsentligt för köparen ska även ha varit synliga för säljaren vid köpet.

Våra jurister är experter på köprätt

Juristbyrån Din Juridik är specialiserad på juridiken kring köp av varor i allmänhet – köprätten. Exempel på tvister där Din Juridik bistår är tvister med byggbolag, försäkringsbolag och mellan privatpersoner. Vi bistår även i ärenden kring internationella köp. Vi bistår köpare såväl som säljare. Vi är en juristbyrå som bistår i alla juridiska ärenden kring köprätt. Vi biträder privatpersoner såväl som företag i hela Sverige. Läs mer om Juristbyrån Din Juridik.

– Ärlig bedömning av utsikterna i ditt fall

Vår ambition är att hela tiden driva ditt mål framåt för den snabbaste, bästa och mest kostnadseffektiva lösningen. Vi ger dig en rak och tydlig bedömning av dina utsikter att nå framgång. Vi tar oss inte an fall där vi bedömer att utsikterna till framgång är små.

– Gör reklamation redan innan

Vi rekommenderar att du gör reklamation innan du anlitar oss eftersom vi då direkt kan skicka in en ansökan till försäkringsbolaget. Läs mer om priser och rättsskydd.

Lagen föreskriver ingen tvingande metod för att göra reklamation. Vanliga metoder är rekommenderat brev eller e-post. Det behöver av reklamationen endast framgå vilka fel du funnit på varan och att du avser att göra motparten ansvarig för felen. Oavsett hur du gör reklamationen bör du spara en kopia så att du kan bevisa att reklamation har skett.

Kontakta oss

Upp till 15 minuter kostnadsfritt

Kontakta oss redan idag genom att ringa 08-559 16 295 för att diskutera ditt juridiska problem och förutsättningarna för att driva din tvist med hjälp av oss. Vi ger dig upp till 15 minuters kostnadsfri rådgivning. Notera att du i många fall kan ha rätt till rättsskyddsersättning i din försäkring som kan täcka större delen av kostnaderna.

Antal vunna eller förlikta mål

Eftersom vi inte tar oss an fall där vi bedömer att klienten har ringa möjlighet till framgång kan vi stoltsera med 9 av 10 vunna eller förlikta mål inom köprättslig juridik.

  • Övrig civilrättslig och offentligrättslig juridik
  • Köprättslig juridik

Experter på köprätt

Vi lägger ungefär 75 % av vår arbetstid på köprättslig juridik. Du kan således vara trygg i att detta är vårt specialistområde.

  • Domstolsprocess
  • Tredskodom eller av motparten medgivet krav

Oftast lösning utan rättegång

I över 50 % av fallen löser vi fallet utan att det behöver gå till huvudförhandling och dom. Till exempel genom att motparten medger kravet eller får en så kallad tredskodom mot sig.

UTMÄRKT
51 recensioner
camilla warnborg
camilla warnborg
2023-12-05
Kunde inte fått en bättre Jurist. Så hjälpsam och alltid tillgänglig. Hans hjälp var ovärderlig. Kan varmt rekommendera denna juristfirma.
Läs mer
per grönlund
per grönlund
2023-11-27
OK lätt kontakt,snabbt och precist!
Läs mer
Carina Pettersson
Carina Pettersson
2023-11-21
Strålande arbete av Marcus. Satte sig väldigt bra in i ärendet som gällde ett bilköp av en bilfirma i Stockholm som visade sig vara riktiga bilskojare. Rekommenderar varmt att du vänder dig hit när du behöver juristhjälp.
Läs mer
Johanna Lindkvist
Johanna Lindkvist
2023-11-16
Marcus hjälpte oss med att häva ett bilköp genom förlikning med bilfirman. Vi ville undvika en tvist i domstol då det kan bli en utdragen process med oviss utgång. Marcus har från första kontakt alltid funnits tillgänglig med snabb återkoppling och han har var varit ett stort stöd under hela processen.
Läs mer
Danne Rosengren
Danne Rosengren
2023-11-14
Hade det inte varit för er så hade vi gett upp även när vi visste att vi hade rätten på vår sida, så fruktansvärt duktiga och kunniga!Precis som Fredrik Brolin har recenserat så hade även vi problem med ett bilköp med kass Kamkedja , fick också prata med en Marcus som hjälpte oss efter att vi Vunnit i ARN och bilhandlaren slutat svara på våra mail och samtal. Med hjälp av Marcus så blev det ett lyckligt slut för vår del! Rekommenderar starkt!! Tack så mycket!!
Läs mer
Anna W
Anna W
2023-10-23
Marcus är supertrevlig, effektiv och mycket professionell. Rekommenderar varmt!
Läs mer
Abdinajib Ahmed
Abdinajib Ahmed
2023-10-12
Tacksam för den hjälpen jag fick av Marcus. Hade problem med bilfirman och Marcus löste mitt ärende som en kung, utan krångel. Tacksam att jag hittade er. Rekommenderar starkt!
Läs mer
Fadi Tahan
Fadi Tahan
2023-10-11
Riktigt bra Jurist han fick ärendet det tog en vecka så var allt klart hade en annan advokat som höll på i 6 månad utan resultat på ett mycket enkelt ärende Marcus tack för all hjälp smidigt och snabbt.
Läs mer
Jan Falton
Jan Falton
2023-09-14
Vi fick stort förtroende för Marcus och bra assistans i en trängd situation. Rekommenderas.
Läs mer