Säljarens ansvar vid fel i bostadsrätt – En guide

Säljaren ska enligt 17 § köplagen avlämna bostadsrätten till köparen i avtalsenligt skick. Med det menas inte bara att bostadsrätten ska överensstämma med vad parterna faktiskt har angivit skriftligen i avtalet. Det kan även finnas sidoöverenskommelser (muntliga eller skriftliga), som kan anses vara avtalade. Säljaren kan inte ursäkta sig med att han eller hon trodde att uppgiften som avtalades var korrekt.

Om det till exempel anges i avtalet att bostadsrätten är 296 kvm, är det ett fel som säljaren ansvarar för om den endast är 259 kvm. Likaså är det ett fel om det i avtalet anges att årsavgiften är 3 556 kr per månad när den är 4945 kr per månad.

Befogade förväntningar

Säljaren ansvarar inte endast för det som uttryckligen har avtalats mellan parterna. Säljaren ansvarar enligt 17 § 3:e stycket köplagen också för att bostadsrätten är förenlig med vad köparen med fog förutsatt vid köpet. I den mån inte något annat följer av avtalet bestäms alltså säljarens felansvar av köparens befogade förväntningar på varan.

Vid bedömningen av vilka befogade förväntningar köparen kan ha på en bostadsrätt måste man ta hänsyn till vad köparen i det enskilda fallet kan förvänta sig med hänsyn till bostadsrätten och den beskrivning som har lämnats av denna och vad man kan anta att en köpare i allmänhet typiskt sett förväntar sig av en sådan bostadsrätt. Det kan handla om sådana saker som ålder på bostadsrätten, huruvida bostadsrätten har renoverats, eller andra liknande faktorer.

Säljarens ansvar för lämnade uppgifter och marknadsföringsansvar

I 18 § köplagen finns bestämmelser om säljarens ansvar för uppgifter han lämnat om bostadsrätten inför köpet eller i marknadsföring. Köparen kan lämna uppgifter på till exempel visning eller i mejlkonversation inför köpet. Med uppgifter som har lämnats av säljaren jämställer man uppgifter som har lämnats på uppdrag av säljaren, så som till exempel uppgifter i mäklarprospekt/objektsbeskrivning, eller i övrigt av mäklaren.

Säljaren har möjlighet att undgå felansvar genom att i tid rätta uppgifterna på ett tydligt sätt. Säljaren ansvarar annars alltid för fel om han lämnat felaktiga uppgifter, om det inte handlar om obetydliga fel, som inte kan antas ha inverkat på köpet.

Befintligt skick

Bostadsrätter säljs vanligtvis med ett avtalsvillkor om “befintligt skick”. Befintligt skick är en generell friskrivning, som inte förhindrar köparen att reklamera fel i bostadsrätten, men som höjer tröskeln något.

Enligt 19 § köplagen ska en bostadsrätt ändå anses felaktig om den bland annat:

• inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet, eller
• om den är i väsentligt sämre skick än vad köparen haft fog att förutsätta vid köpet.

I högsta domstolens mål NJA 1998 s. 792 ansågs ohyra i form av kackerlackor i en bostadslägenhet innebära att lägenheten var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta.

I högsta domstolens mål NJA 2019 s. 807 var frågan om brister i badrummet innebar att lägenheten var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. HD uttalade att man normalt kan bedöma om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta utifrån dess värde i felaktigt skick beräknad utefter kostnaden för att avhjälpa felen. Om utgiften endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften. I fallet var det tal om en värdeskillnad på 3 %. Det kan dock enligt HD föreligga andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas som fel på grund av att en köpare typiskt sett genom bristernas art lider betydande olägenhet, t.ex. genom att möjligheterna att använda varan inskränks i betydande utsträckning eller mer långvarigt.

I NJA 2020 s. 951 klargjorde HD att en värdeskillnad på cirka 6 % i sig självt är tillräckligt för att väsentlighetsrekvisitet ska vara uppfyllt. På en bostad som kostar flera miljoner kronor, motsvarar varje procent en ansenlig summa.

Säljarens upplysningsplikt

Säljaren behöver inte upplysa om allt, men säljaren har en upplysningsplikt för väsentliga förhållanden rörande bostadsrättens egenskaper eller användning som denne känt till eller måste antas ha känt till. Detta förutsätter att uppgiften är sådan att köparen kunde räkna med att bli upplyst om den och under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet.

Ett exempel: En visning av en bostadsrättslägenhet äger rum på en helg. Säljaren upplyser inte köparen om att lägenheten är kraftigt störd av buller på grund av att det på taket finns fläktar avsedda för fastighetens drift. Dessa är emellertid igång endast på vardagarna, eftersom de främst tillgodoser behovet av friskluft i en lokal i huset som endast bedriver verksamhet under vardagar. Bostadsrätten kan i detta fall anses felaktig om inte säljaren informerar om bullerstörningarna.

Undersökningsplikten kan förhindra köparen att åberopa fel

Enligt köplagen finns ingen generell undersökningsplikt inför köpet. Enligt 20 § köplagen får dock köparen inte åberopa sådant som han måste ha känt till vid köpet samt vad han borde ha upptäckt vid en undersökning som han uppmanats av säljaren att utföra.

När det gäller bostadsrätter finns i praktiken så gott som alltid en undersökningsplikt. Detta beror på att även visningstillfället utgör en undersökning av bostadsrätten och köparen får efter köpet inte åberopa sådana fel som han borde ha upptäckt där. Det kan även framgå av köpeavtalet en uppmaning att undersöka bostadsrätten.

Vilka krav ställs på köparens undersökning? Enkelt uttryckt måste köparen använda alla sina sinnen i alla lägenhetens utrymmen. Köparen ska titta, känna och lukta. Det krävs dock inte förstörande undersökningar och köparen förväntas därför inte upptäcka fel som är dolda. Fel som kräver fackkunskaper för att upptäcka kan inte heller anses vara inom ramen för en vanlig köpares undersökningsplikt. Utgångspunkten för köparens undersökning blir hur en uppmärksam lekman skulle tolka situationen.

Notera att köparens undersökningsplikt minskar, eller bortfaller helt, beträffande uppgifter som säljaren har avtalat med köparen om, eller som säljaren har meddelat inför köpet.

Vanliga typer av fel

Några vanliga typer av fel i en bostadsrätt kan vara:

• Fysiska skador på bostaden: Exempel på fysiska fel kan vara skador på golv, väggar eller tak, dålig ventilation, ohyra eller problem med vatten, el eller värmesystem.
• Felaktig information inför köpet: Felaktiga uppgifter om till exempel storlek, ålder, skick eller andra egenskaper hos bostaden i till exempel prospekt eller annan kommunikation med säljaren inför köpet.
• Juridiska problem: Restriktioner avseende användningen av bostaden som inte nämndes innan köpet, eller frågor om ägande.

Vi går nu vidare till frågan om vilka påföljder som kan riktas mot säljaren med anledning av fel.

Påföljder vid fel

I första hand kan köparen kräva att säljaren avhjälper fel. Detta kräver dock att avhjälpandet kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren.

Om säljaren inte erbjuder sig att avhjälpa felet skyndsamt, kan köparen gå vidare till andra påföljder. I praktiken är det vanligaste att det sker ett prisavdrag som motsvarar skillnaden i värde på bostadsrätten vid tidpunkten för köpet utan fel (vilket antas är den köpeskilling som har erlagts), jämfört med värdet med fel. Det går också att kräva ersättning för skäliga avhjälpandekostnader. En annan påföljd är skadestånd för faktiska utgifter.

Hävning

Hävning kan bli aktuellt om felet är av väsentlig betydelse för köparen. Till exempel om det allvarligt försvårar användandet av bostadsrätten. Omständigheterna som gör felet väsentligt för köparen ska även ha varit synliga för säljaren vid köpet.

Våra jurister är experter på köprätt

Juristbyrån Din Juridik är specialiserad på juridiken kring köp av varor i allmänhet – köprätten. Exempel på tvister där Din Juridik bistår är tvister med byggbolag, försäkringsbolag och mellan privatpersoner. Vi bistår även i ärenden kring internationella köp. Vi bistår köpare såväl som säljare. Vi är en juristbyrå som bistår i alla juridiska ärenden kring köprätt. Vi biträder privatpersoner såväl som företag i hela Sverige. Läs mer om Juristbyrån Din Juridik.

– Ärlig bedömning av utsikterna i ditt fall

Vår ambition är att hela tiden driva ditt mål framåt för den snabbaste, bästa och mest kostnadseffektiva lösningen. Vi ger dig en rak och tydlig bedömning av dina utsikter att nå framgång. Vi tar oss inte an fall där vi bedömer att utsikterna till framgång är små.

– Gör reklamation redan innan

Vi rekommenderar att du gör reklamation innan du anlitar oss eftersom vi då direkt kan skicka in en ansökan till försäkringsbolaget. Läs mer om priser och rättsskydd.

Lagen föreskriver ingen tvingande metod för att göra reklamation. Vanliga metoder är rekommenderat brev eller e-post. Det behöver av reklamationen endast framgå vilka fel du funnit på varan och att du avser att göra motparten ansvarig för felen. Oavsett hur du gör reklamationen bör du spara en kopia så att du kan bevisa att reklamation har skett.